النزاعات العقارية في السعودية: الأنواع وطرق التسوية والجهة المختصة
النزاعات العقارية في المملكة العربية السعودية خلافات قانونية تنشأ حول ملكية العقار وحيازته وإيجاره وتمويله ورهنه وتطويره، وتختلف جهة الفصل فيها وطريقة تسويتها بحسب نوع النزاع.
النزاعات العقارية هي الخلافات الناشئة حول العقار وعقوده وحقوقه العينية، ولا يحكمها في المملكة نظام واحد جامع، بل تتوزع أحكامها بين أنظمة الإثبات والتنفيذ والرهن العقاري المسجل والتمويل العقاري، وتُسوَّى صلحًا أو وساطةً أو تحكيمًا أو تقاضيًا أمام الجهة المختصة بحسب نوعها.
يتناول هذا الدليل تصنيف النزاعات العقارية وطرق تسويتها والجهة المختصة بكل نوع، وإجراءات الإثبات والتنفيذ والإخلاء، دون التطرق إلى قضايا التسجيل الإداري أو التراخيص البلدية.
ستعرف أي جهة تنظر نزاعك، وما المستندات التي تثبت حقك، وكيف يُنفَّذ الحكم أو الإخلاء، ومتى يوقف الاعتراض التنفيذ الجبري.
سواء كنت مالكًا أو مستأجرًا أو مطوّرًا أو ممولًا تواجه نزاعًا عقاريًا أو تسعى إلى تفاديه، يوضّح هذا الدليل مسار الحسم النظامي خطوة بخطوة.
ما هي النزاعات العقارية وما أنواعها في السعودية؟
النزاعات العقارية أنواع متعددة: نزاعات الملكية والحدود والحيازة والتعدي، ونزاعات الإيجار والإخلاء، ونزاعات البيع والتمويل العقاري والرهن المسجل، ونزاعات البناء والتطوير والبيع على الخارطة؛ ولكل نوع جهته المختصة وطريقة تسويته.
ما أبرز أنواع النزاعات العقارية؟
تتوزع النزاعات العقارية على ثلاث دوائر كبرى تختلف طبيعتها القانونية وجهة الفصل فيها، وتحديد الدائرة التي ينتمي إليها نزاعك هو الخطوة الأولى نحو المسار الصحيح.
- نزاعات الحقوق العينية: تشمل الخلافات على الملكية والحدود والحيازة والارتفاق والتعدي على العقار.
- النزاعات العقدية: تشمل خلافات عقود الإيجار والبيع والتمويل العقاري والرهن العقاري المسجل، ومنها ما يتصل بـفسخ عقود المساهمة العقارية عند إخلال أحد الأطراف بالتزاماته.
- نزاعات التطوير: تشمل خلافات البناء وعيوب التنفيذ وتأخير المشاريع والبيع على الخارطة.
هذا التصنيف إرشادي يعين على توجيه النزاع؛ ولا يوجد نص نظامي جامع يحصر أنواع النزاعات العقارية في تقسيم واحد، بل يُحدَّد وصف كل نزاع بحسب موضوعه والنظام الحاكم له.
كيف تُسوَّى النزاعات العقارية وأي جهة تختص بكل نوع؟
تُسوَّى النزاعات العقارية أولًا بالتسوية الودية صلحًا أو وساطةً أو تحكيمًا، فإن تعذّر ذلك تُرفع الدعوى أمام الجهة المختصة بحسب نوع النزاع؛ فمنازعات التمويل العقاري والرهن المسجل تفصل فيها المحكمة المختصة، والنزاعات التجارية العقارية تنظرها المحكمة التجارية.
الخطوة الأولى: التسوية الودية بالصلح والوساطة
يُفضَّل بدء النزاع العقاري بمحاولة التسوية الودية صلحًا أو وساطةً قبل اللجوء إلى التقاضي، لما فيها من اختصار للوقت وحفظ للعلاقة بين الأطراف. وفي بعض النزاعات العقارية التجارية قد يجب أن يسبق نظرَ الدعوى اللجوءُ إلى المصالحة والوساطة، على ألا تزيد مدة تلك الإجراءات على ثلاثين يومًا من تاريخ البدء فيها ما لم تتفق الأطراف على مدة أطول.
- وفقًا للمادة (8) من نظام المحاكم التجارية، تحدد اللائحة الدعاوى التي يجب أن يسبق نظرها اللجوءُ إلى المصالحة والوساطة، على ألا تزيد مدة تلك الإجراءات على (ثلاثين) يومًا من تاريخ البدء فيها ما لم تتفق الأطراف على مدة أطول.
وتُوثَّق التسوية الودية في محضر صلح ملزم يمكن الاستناد إليه وتنفيذه عند الإخلال به.
الخطوة الثانية: التحكيم العقاري كوسيلة لحسم النزاع
يجوز للأطراف الاتفاق على إحالة النزاع العقاري إلى التحكيم العقاري بدل التقاضي أمام المحاكم، فيصدر حكم التحكيم ملزمًا للأطراف ويُذيَّل بالصيغة التنفيذية عبر قضاء التنفيذ. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نظام خاص بالتحكيم العقاري أو بمراكز التسوية العقارية يُحدَّد بموجبه إجراء مستقل؛ فتسري عليه القواعد العامة للتحكيم والتنفيذ.
الخطوة الثالثة: رفع الدعوى العقارية وقيدها
إذا تعذّرت التسوية الودية، تُرفع الدعوى العقارية بصحيفة مستوفية لبيانات الأطراف والطلبات والأسانيد أمام الجهة المختصة. ويجوز قبل النزاع أو أثناءه طلب معاينة العقار وإثبات حالته بدعوى مستعجلة خشية ضياع معالمه.
- وفقًا للمادة (109) من نظام الإثبات، يجوز لمن يخشى ضياع معالم واقعة يحتمل أن تصبح محل نزاع أمام القضاء أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها، ويقدَّم الطلب بدعوى مستعجلة للمحكمة المختصة.
الخطوة الرابعة: الجهة المختصة بنظر النزاع بحسب نوعه
لا يوجد نص جامع يسند النزاعات العقارية عمومًا إلى جهة واحدة؛ بل يُوزَّع الاختصاص بحسب نوع النزاع. فمنازعات التمويل العقاري والرهن العقاري المسجل تختص بها المحكمة المختصة نظامًا.
- وفقًا للمادة (13) من نظام التمويل العقاري، تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري، وإيقاع العقوبة على من ثبتت مماطلته في الوفاء بدينه.
- وفقًا للمادة (45) من نظام الرهن العقاري المسجل، تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكام النظام.
ما المستندات والإثباتات المطلوبة في الدعوى العقارية؟
يسري نظام الإثبات على المعاملات المدنية والتجارية ومنها النزاعات العقارية؛ وتكون إجراءات الإثبات من إقرار واستجواب وشهادة ويمين أمام المحكمة، ويجوز الإثبات بالشهادة بدل الكتابة عند وجود مبدأ ثبوت بالكتابة أو مانع مادي أو أدبي أو فقد الدليل الكتابي بسبب لا يد للمدعي فيه.
ما نطاق تطبيق نظام الإثبات على النزاعات العقارية؟
يشكّل نظام الإثبات المرجع العام لأدلة الملكية والحيازة والعقود في الدعوى العقارية، إذ تسري أحكامه على المعاملات المدنية والتجارية ومنها النزاعات العقارية.
- وفقًا للمادة (1) من نظام الإثبات: «تسري أحكام هذا النظام على المعاملات المدنية والتجارية».
كيف تتم إجراءات الإثبات أمام المحكمة؟
تكون إجراءات الإثبات من إقرار أو استجواب أو أداء للشهادة أو اليمين أمام المحكمة، فإن تعذّر ذلك فللمحكمة أن تنتقل أو تكلّف أحد قضاتها به. وإذا كان الشاهد أو المُقِر مقيمًا خارج نطاق اختصاص المحكمة وتعذّر إجراء الإثبات إلكترونيًا، استخلفت المحكمةُ محكمةَ مكان إقامته.
- وفقًا للمادة (11) من نظام الإثبات، تكون إجراءات الإثبات من إقرار أو استجواب أو أداء للشهادة أو اليمين أمام المحكمة، فإن تعذّر فللمحكمة أن تنتقل أو تكلّف أحد قضاتها بذلك، وإذا كان من يُطلب إجراء الإثبات معه مقيمًا خارج نطاق اختصاص المحكمة وتعذّر إجراؤه إلكترونيًا وجب استخلاف محكمة مكان إقامته.
متى يجوز الإثبات بشهادة الشهود بدل الكتابة؟
يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا وُجد مبدأ ثبوت بالكتابة، أو وُجد مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي، أو ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه. وهذه الحالات مهمة عند مواجهة شكوى المستأجر بدون عقد مكتوب، إذ يُلجأ إلى وسائل الإثبات الأخرى عند غياب المحرر.
- وفقًا للمادة (68) من نظام الإثبات، يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا وُجد مبدأ الثبوت بالكتابة، أو مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي، أو إذا ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه.
كيف يُثبت العقار محل النزاع بدعوى معاينة وإثبات حالة مستعجلة؟
لمن يخشى ضياع معالم واقعة قد تصبح محل نزاع أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها، ويقدَّم الطلب بدعوى مستعجلة للمحكمة المختصة. وتفيد دعوى إثبات الحالة في توثيق حالة العقار محل النزاع قبل تغيّر معالمه أو ضياع أدلته.
- وفقًا للمادة (109) من نظام الإثبات، يجوز لمن يخشى ضياع معالم واقعة يحتمل أن تصبح محل نزاع أمام القضاء أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها بدعوى مستعجلة تُقدَّم للمحكمة المختصة.
كيف يُنفَّذ الحكم وإخلاء العقار في النزاعات العقارية؟
لا يجوز تنفيذ الأحكام جبرًا ما دام الاعتراض عليها جائزًا إلا ما شمله النفاذ المعجل؛ ويُنفَّذ إخلاء العقار بخروج المأمور في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ، وتُسلَّم المنقولات للخازن القضائي وتُباع بالمزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.
متى يجوز تنفيذ الحكم العقاري جبرًا؟
لا يجوز تنفيذ الأحكام والقرارات والأوامر جبرًا ما دام الاعتراض عليها جائزًا، إلا إذا كانت مشمولة بالنفاذ المعجل أو كان النفاذ المعجل منصوصًا عليه في الأنظمة ذات العلاقة. ويتم التنفيذ الجبري للحكم العقاري عبر قاضي التنفيذ بعد اكتسابه القابلية للتنفيذ.
- وفقًا للمادة (10) من نظام التنفيذ، لا يجوز تنفيذ الأحكام والقرارات والأوامر جبرًا ما دام الاعتراض عليها جائزًا، إلا إذا كانت مشمولة بالنفاذ المعجل أو كان النفاذ المعجل منصوصًا عليه في الأنظمة ذات العلاقة.
كيف تتم إجراءات تنفيذ إخلاء العقار؟
يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار عند الاقتضاء. وإذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلّم المنقولات التابعة له، سُلِّمت للخازن القضائي، وأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.
- وفقًا للمادة (72) من نظام التنفيذ، يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقعه في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، وتُسلَّم المنقولات التابعة للخازن القضائي عند الامتناع، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.
مثال على مواعيد الإخلاء: إذا بُلِّغ من بيده العقار بأمر التنفيذ يوم 1 من الشهر، فإن مهلة الخمسة أيام تنتهي يوم 6، ويخرج المأمور للإخلاء في اليوم التالي أي يوم 7. وإذا تُركت منقولات ولم تُتسلَّم، جاز بيعها بالمزاد بعد مضي شهرين من تسليمها للخازن القضائي.
كيف يطلب المؤجر الحجز التحفظي ضمانًا للأجرة؟
لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة، وهو إجراء تحفّظي يصون حق المؤجر قبل الفصل في أصل النزاع.
- وفقًا للمادة (25) من نظام التنفيذ، لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة.
هل يوقف الاعتراض تنفيذ الحكم؟ وما مهلة الاستئناف؟
يوقف الاعتراض الجائز التنفيذَ الجبري للحكم العقاري ما لم يكن مشمولًا بالنفاذ المعجل. أما مهلة الاستئناف في الدعوى العقارية المدنية تحديدًا فلا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص يحددها في هذا الدليل؛ فتُتبع المدة المقررة نظامًا لكل نوع من الدعاوى.
ما أثر التسجيل العيني والرهن العقاري على النزاع؟
إذا كان العقار مسجلًا وفق نظام التسجيل العيني جاز التصرف فيه؛ وفي الرهن العقاري لا ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن إلا إذا سُجّل قبل الرهن أو قلّت مدته عن خمس سنوات، وللمرتهن أن يطلب وقف الأعمال التي تعرّض العقار للهلاك عبر القضاء المستعجل.
ما أثر التسجيل العيني على التصرف بالعقار؟
إذا كان العقار مسجلًا وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار جاز التصرف فيه، ويشمل ذلك أوجه التصرف المشروعة كالبيع والرهن ووقف العقار. أما إذا لم يكن مسجلًا وفق النظام العيني فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يُتفق على خلاف ذلك ويُوثَّق في صكه وسجله.
- وفقًا للمادة (11) من نظام الرهن العقاري المسجل، إذا كان العقار مسجلًا وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار جاز التصرف فيه، وإن لم يكن مسجلًا فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يُتفق على خلاف ذلك ويُوثَّق في صكه وسجله.
متى ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن؟
لا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلًا قبل تسجيل عقد الرهن، غير أنه ينفذ في حق المرتهن ولو سُجّل بعد عقد الرهن إذا كانت مدته أقل من خمس سنوات.
- وفقًا للمادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجل، إذا كان العقار المرهون مسجلًا وفق نظام التسجيل العيني فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلًا قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن مدته أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذٍ ولو سُجّل بعد عقد الرهن.
كيف يُحمى العقار المرهون عبر القضاء المستعجل؟
إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرّض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو تجعله غير كافٍ للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقًا لأحكام القضاء المستعجل.
- وفقًا للمادة (16) من نظام الرهن العقاري المسجل، إذا وقعت أعمال تعرّض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو تجعله غير كافٍ للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ وسائل منع الضرر وفقًا لأحكام القضاء المستعجل.
كيف تُحمى الحيازة العقارية من التعدي؟
حماية الحيازة العقارية المدنية ودعوى منع التعرض يُكتب فيها إرشاد عام لغياب نص مدني حاكم مسترجع؛ أما جزائيًا فللمحكمة نزع حيازة العقار المتعلق بجريمة وإبقاؤه تحت تصرفها، ولها عند الإدانة بجريمة مصحوبة بقوة أن تأمر بإعادة العقار إلى من جُرِّد منه دون الإخلال بحق الغير.
كيف تُحمى الحيازة المدنية ودعوى منع التعرض؟
لحائز العقار حماية حيازته ورفع دعوى منع التعرض أو استرداد الحيازة عند الاعتداء عليها، وهي دعاوى تهدف إلى حفظ الوضع الظاهر للعقار ريثما يُفصل في أصل الحق. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص مدني يحكم دعوى الحيازة العقارية يُبنى عليه إجراء مستقل في هذا الدليل؛ فتُتبع القواعد العامة والاختصاص المقرر لكل حالة.
متى تُنزع حيازة العقار عند ارتباطه بجريمة؟
إذا كانت الجريمة متعلقة بحيازة عقار ورأت المحكمة نزعه ممن هو في يده وإبقاءه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى فلها ذلك. وعند الإدانة بجريمة مصحوبة باستعمال القوة وظهور تجريد شخص من عقار بسببها، جاز للمحكمة أن تأمر بإعادة العقار إلى حيازة من اغتُصب منه دون الإخلال بحق غيره فيه.
- وفقًا للمادة (185) من نظام الإجراءات الجزائية، إذا كانت الجريمة متعلقة بحيازة عقار جاز للمحكمة نزعه وإبقاؤه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى، وإذا حُكم بإدانة شخص في جريمة مصحوبة باستعمال القوة وظهر تجريد آخر من عقار بسببها، جاز للمحكمة أن تأمر بإعادته إلى من اغتُصب منه دون الإخلال بحق غيره.
ما مسؤولية المطوّر عن عيوب البناء والتطوير العقاري؟
الضمان العشري منصوص عليه في العقود الحكومية فيضمن المتعاقد التهدم الكلي أو الجزئي عشر سنوات من التسليم النهائي متى نشأ عن عيب في التنفيذ؛ أما نزاعات البناء وعيوب التنفيذ مع المطوّر الخاص فيُكتب فيها إرشاد عام لعدم وجود نص حاكم مسترجع يخصها.
ما الضمان العشري في العقود الحكومية؟
يضمن المتعاقد ما يحدث من تهدم كلي أو جزئي لما أنشأه خلال عشر سنوات من تاريخ تسليمه للجهة الحكومية تسليمًا نهائيًا متى كان ناشئًا عن عيب في التنفيذ، ما لم يكن المتعاقدان قد اتفقا على بقاء المنشآت لمدة أقل. وهذا السند مقيّد بعقود المشتريات الحكومية ولا يحكم مباشرةً نزاعات البناء بين الأفراد والمطوّر الخاص.
- وفقًا للمادة (76) من نظام المنافسات والمشتريات الحكومية، يضمن المتعاقد ما يحدث من تهدم كلي أو جزئي لما أنشأه خلال عشر سنوات من تسليمه للجهة الحكومية تسليمًا نهائيًا متى كان ناشئًا عن عيب في التنفيذ ما لم يُتفق على مدة أقل.
كيف تُعالج نزاعات البناء مع المطوّر الخاص؟
تُعالج نزاعات تأخير التسليم وعيوب البناء مع المطوّر الخاص وفق شروط العقد المبرم بين الطرفين والقواعد العامة للمسؤولية العقدية. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص خاص يحكم ضمان عيوب البناء للمطوّر الخاص يُبنى عليه رقم مادة في هذا الدليل؛ فيبقى المرجع هو بنود العقد والالتزامات المتفق عليها.
ما قضايا نزع الملكية للمنفعة العامة والبيع على الخارطة؟
نزع الملكية للمنفعة العامة والبيع على الخارطة من أبرز قضايا العقار، لكن لا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص حاكم يُبنى عليه رقم مادة في هذا الدليل؛ لذا يُكتب فيهما إرشاد عام: تعويض عادل عند النزع، وحماية عقدية للمشتري في البيع على الخارطة.
كيف تُنزع الملكية للمنفعة العامة وما التعويض؟
تُنزع ملكية العقار للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل وفق النظام المنظِّم لنزع الملكية للمنفعة العامة، ويقوم النزاع غالبًا حول تقدير قيمة التعويض ومدى شموله لكامل الضرر. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص نزع الملكية أو معايير التعويض العادل يُبنى عليه رقم مادة في هذا الدليل.
ما نزاعات بيع الوحدات على الخارطة (وافي)؟
تخضع مشاريع البيع على الخارطة لضوابط تنظيمية تحمي المشتري وتنظّم حساب الضمان وتسليم الوحدات في مواعيدها، وتدور نزاعاتها حول تأخّر التسليم أو مخالفة المواصفات. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص البيع على الخارطة يُبنى عليه رقم مادة في هذا الدليل؛ فيبقى المرجع هو عقد البيع والضوابط المنظِّمة للمشروع.
ما مدد التقادم والرسوم في الدعاوى العقارية؟
لا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص يحكم مدد التقادم أو سقوط الدعوى في المطالبات العقارية، ولا نص يحدد رسوم الدعاوى العقارية على وجه التخصيص؛ لذا يُكتب فيهما إرشاد عام: تُحسب الرسوم بنسبة من قيمة المطالبة وفق التنظيم المعمول به، وتتقيّد المطالبة بالمدد النظامية العامة.
ينبغي عدم تأخير المطالبة بالحق العقاري لتفادي أي دفع بمرور المدة، ومراعاة أن المطالبات القضائية تتقيّد بالمدد النظامية العامة المقررة لكل نوع من الحقوق. أما الرسوم القضائية فتُحسب بنسبة من قيمة المطالبة وفق التنظيم المعمول به لدى الجهة المختصة، وتُراجع تقديراتها عند رفع الدعوى. ولا يوجد في الأنظمة المسترجعة نص يحدد مدة تقادم أو مقدار رسوم يخص الدعاوى العقارية تحديدًا، فيُكتفى بالإرشاد العام دون تحديد رقم أو نسبة.
النزاعات العقارية خلافات حول ملكية العقار وحيازته وإيجاره وتمويله ورهنه وتطويره؛ لا يحكمها نظام واحد جامع، بل تتوزع أحكامها بين أنظمة الإثبات والتنفيذ والرهن العقاري المسجل والتمويل العقاري، وتُسوَّى صلحًا أو تحكيمًا أو تقاضيًا أمام الجهة المختصة.
يبدأ حسم النزاع العقاري بالتسوية الودية صلحًا أو وساطةً أو تحكيمًا، فإن تعذّر ذلك فبالتقاضي أمام الجهة المختصة بحسب نوع النزاع، ثم الإثبات فصدور الحكم فالتنفيذ والإخلاء.
التأخر في توثيق حالة العقار أو رفع الدعوى المستعجلة قد يفقدك دليلًا حاسمًا؛ والمبادرة بالتسوية أو الدعوى تحفظ حقك قبل تغيّر المعالم أو تفويت المواعيد النظامية.
يقدّم فريقنا القانوني خبرة عملية في النزاعات العقارية أمام جهات الفصل والتنفيذ، مع تمييز واضح بين ما يسنده نص نظامي وما يُبنى على القواعد العامة، حفاظًا على دقة المشورة وأمانتها.
الأسئلة الشائعة
هل يوقف الاعتراض تنفيذ الحكم العقاري؟ وما النفاذ المعجل؟
نعم، يوقف الاعتراض الجائز التنفيذَ الجبري للحكم العقاري ما لم يكن الحكم مشمولًا بالنفاذ المعجل أو منصوصًا على نفاذه المعجل في الأنظمة ذات العلاقة.
وفقًا للمادة (10) من نظام التنفيذ، لا يجوز تنفيذ الأحكام والقرارات والأوامر جبرًا ما دام الاعتراض عليها جائزًا، إلا إذا كانت مشمولة بالنفاذ المعجل أو كان النفاذ المعجل منصوصًا عليه في الأنظمة ذات العلاقة.
كيف يطلب المؤجر الحجز التحفظي ضمانًا للأجرة؟
يطلب المؤجر من قضاء التنفيذ إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة في العين المؤجرة، ضمانًا للأجور المستحقة قبل الفصل في أصل النزاع.
وفقًا للمادة (25) من نظام التنفيذ، لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة.
ما اختصاص المحكمة في منازعات التمويل العقاري والرهن العقاري المسجل؟
تختص المحكمة المختصة بالفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري وعن تطبيق نظام الرهن العقاري المسجل، ولها إيقاع العقوبة على من ثبتت مماطلته في الوفاء بدينه.
وفقًا للمادة (13) من نظام التمويل العقاري تتولى المحكمة المختصة الفصل في منازعات عقود التمويل العقاري، ووفقًا للمادة (45) من نظام الرهن العقاري المسجل تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكامه.
كيف يُثبت العقار محل النزاع بدعوى معاينة وإثبات حالة مستعجلة؟
يقدَّم طلب المعاينة وإثبات الحالة بدعوى مستعجلة للمحكمة المختصة، لتوثيق حالة العقار محل النزاع قبل تغيّر معالمه أو ضياع أدلته.
وفقًا للمادة (109) من نظام الإثبات، يجوز لمن يخشى ضياع معالم واقعة يحتمل أن تصبح محل نزاع أمام القضاء أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها بدعوى مستعجلة تُقدَّم للمحكمة المختصة.
ما مدد التقادم في الدعاوى العقارية؟
لا يوجد نص مسترجع يحدد مدة تقادم تخص الدعاوى العقارية على وجه التخصيص؛ لذا يُنصح بعدم تأخير المطالبة بالحق تفاديًا لأي دفع بمرور المدة.
تتقيّد المطالبات القضائية بالمدد النظامية العامة المقررة لكل نوع من الحقوق، والمبادرة برفع الدعوى تحفظ الحق قبل تفويت المواعيد.
ما دور مركز تسوية المنازعات العقارية والتحكيم العقاري؟
يهدف التحكيم والتسوية العقارية إلى حسم النزاع خارج ساحات المحاكم باتفاق الأطراف، فيصدر الحكم أو محضر التسوية ملزمًا ويُنفَّذ عبر قضاء التنفيذ.
لا يوجد في الأنظمة المسترجعة نظام خاص بالتحكيم العقاري أو بمراكز التسوية العقارية يُحدَّد بموجبه إجراء مستقل؛ فتسري عليه القواعد العامة للتحكيم والتنفيذ.
كيف تتم إجراءات تنفيذ إخلاء العقار؟
يخرج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ، وله استخدام القوة الجبرية للدخول عند الاقتضاء وتسليم العقار للمنفذ له.
وفقًا للمادة (72) من نظام التنفيذ، تُسلَّم المنقولات التابعة للعقار إلى الخازن القضائي عند امتناع من بيده العقار، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.
متى يجوز الإثبات بشهادة الشهود بدل الكتابة في النزاع العقاري؟
يجوز الإثبات بالشهادة فيما كان يجب إثباته بالكتابة عند وجود مبدأ ثبوت بالكتابة، أو مانع مادي أو أدبي، أو فقد الدليل الكتابي بسبب لا يد للمدعي فيه.
وفقًا للمادة (68) من نظام الإثبات، يُعد من الموانع المادية عدم وجود من يستطيع الكتابة أو كون طالب الإثبات شخصًا ثالثًا لم يكن طرفًا في العقد، ومن الموانع الأدبية رابطة الزوجية وصلة القرابة والمصاهرة حتى الدرجة الرابعة.
متى ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن؟
ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن إذا كان مسجلًا قبل تسجيل عقد الرهن، أو إذا كانت مدته أقل من خمس سنوات ولو سُجّل بعد عقد الرهن.
وفقًا للمادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجل، إذا كان العقار المرهون مسجلًا وفق نظام التسجيل العيني فلا ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن إلا إذا سُجّل قبل عقد الرهن، ما لم تكن مدته أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذٍ.
ما الضمان العشري ومن يشمله في نزاعات البناء؟
الضمان العشري التزام يضمن به المتعاقد التهدم الكلي أو الجزئي عشر سنوات من التسليم النهائي متى نشأ عن عيب في التنفيذ، وهو مقرر في عقود المشتريات الحكومية.
وفقًا للمادة (76) من نظام المنافسات والمشتريات الحكومية، يضمن المتعاقد ما يحدث من تهدم كلي أو جزئي خلال عشر سنوات من التسليم النهائي للجهة الحكومية ما لم يُتفق على مدة أقل؛ ولا يمتد هذا النص تلقائيًا إلى نزاعات البناء مع المطوّر الخاص.