نظام الرهن العقاري المسجل في السعودية: دليلك النظامي الشامل

ما تعريف الرهن العقاري المسجل وطبيعته الحقّية؟

الرهن العقاري المسجل عقدٌ يُسجَّل يكسب المرتهن حقًّا عينيًّا على عقار معيّن له سجل. ويتقدّم المرتهن بمقتضاه على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن العقار في أيّ يدٍ يكون.

• وفقاً للمادة 1 من نظام الرهن العقاري المسجل: الرهن العقاري المسجل عقد يُسجَّل يكسب به المرتهن حقًّا عينيًّا على عقار معيّن له سجل، ويتقدّم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن العقار في أيّ يدٍ يكون.

ما شروط العقار المرهون (محل الرهن)؟

يجب أن يكون العقار المرهون معيّنًا موجودًا أو محتمل الوجود مما يصح بيعه. ويجب أن يكون معلومًا علمًا نافيًا للجهالة مبيّنًا في عقد الرهن، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.

• وفقاً للمادة 4 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجب أن يكون العقار المرهون معينًا موجودًا أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، ومعلومًا علمًا نافيًا للجهالة مبيّنًا في العقد، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.

ما الذي يشمله الرهن من ملحقات العقار المرهون؟

يشمل الرهن ملحقات العقار من أبنية وغراس وما أُعدّ لخدمته، وما يُستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يُتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات. وتمويل هذه التحسينات والإنشاءات يخضع لأحكام مستقلة عن الرهن، إذ تختلف شروط قرض الترميم عن أحكام العقار المرهون نفسه.

• وفقاً للمادة 5 من نظام الرهن العقاري المسجل: يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وغراس وما أُعدّ لخدمته وما يُستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يُتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

هل يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن أصله؟

يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.

• وفقاً للمادة 4 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.

هل يشترط أن يكون الراهن مالكًا للعقار وأهلاً للتصرف؟

يجب أن يكون الراهن مالكًا للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.

• وفقاً للمادة 2 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجب أن يكون الراهن مالكًا للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.

هل يجوز أن يرهن شخص عقاره لمصلحة مدين آخر (الكفيل العيني)؟

يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلاً عينيًّا يقدّم عقارًا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.

• وفقاً للمادة 2 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينيًّا يقدّم عقارًا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.

ما الشروط الباطلة في عقد الرهن العقاري؟

لا يصح اشتراط أن تكون منافع العقار المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة العقار على ألا ينتفع بها. ولا يصح اشتراط تملّك المرتهن العقار مقابل دينه إن لم يؤدّه الراهن في أجله المعيّن، وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.

• وفقاً للمادة 19 من نظام الرهن العقاري المسجل: لا يصح أن يُشترط أن تكون منافع العقار المرهون للمرتهن، ولا أن يمتلك المرتهن العقار مقابل دينه إن لم يؤدّه الراهن في أجله؛ وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.

ما التزام الراهن تجاه العقار المرهون؟

يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين.

• وفقاً للمادة 13 من نظام الرهن العقاري المسجل: يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين.

ما حقوق المرتهن في حماية ضمانه؟

للمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة العقار المرهون أو تعريضه للهلاك أو العيب، واتخاذ الإجراءات التحفظية النظامية التي تضمن سلامة حقه. وله الرجوع بالنفقات على الراهن.

• وفقاً للمادة 13 من نظام الرهن العقاري المسجل: للمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة العقار المرهون أو تعريضه للهلاك أو العيب، واتخاذ الإجراءات التحفظية النظامية، وله الرجوع بالنفقات على الراهن.

أين يُسجَّل الرهن العقاري وكيف يُوثَّق؟

إذا كان العقار مسجّلاً وفق نظام التسجيل العيني للعقار فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام. أما العقار الذي لم يُطبَّق عليه نظام التسجيل العيني فيكون تسجيل الرهن عليه بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصة.

• وفقاً للمادة 1 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا كان العقار مسجّلاً وفق نظام التسجيل العيني للعقار فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكامه، وإلا فبالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.

متى يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير؟

يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقًّا عينيًّا على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.

• وفقاً للمادة 21 من نظام الرهن العقاري المسجل: يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكن هذا الغير قد اكتسب حقًّا عينيًّا على العقار قبل تسجيل الرهن.

هل يُحتج على الغير بنقل الدين أو التنازل عن المرتبة؟

لا يُحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.

• وفقاً للمادة 23 من نظام الرهن العقاري المسجل: لا يُحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيده في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.

كيف تتحدد مرتبة الرهن عند تعدد المرتهنين؟

يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، وتتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله. ويحتفظ الرهن بمرتبته حتى يُقيَّد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظامًا بالتسجيل.

• وفقاً للمادة 24 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع، وتتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يُقيَّد ما يدل على انقضائه.

كيف تُستوفى حقوق المرتهنين من ثمن العقار؟

تُستوفى حقوق المرتهنين من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حلّ محله وفق مرتبة كل واحد منهم.

• وفقاً للمادة 24 من نظام الرهن العقاري المسجل: تُستوفى حقوق المرتهنين من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حلّ محله وفق مرتبة كل واحد منهم.

هل يجوز التنازل عن مرتبة الرهن لمرتهن آخر؟

يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفق الأحكام المقررة في حوالة الحق.

• وفقاً للمادة 25 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار وفق أحكام حوالة الحق.

ما هو حق التتبع الذي يملكه المرتهن؟

للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أيّ حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به وفق مرتبته.

• وفقاً للمادة 26 من نظام الرهن العقاري المسجل: للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أيّ حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به وفق مرتبته.

من يُعدّ حائزًا للعقار المرهون؟

الحائز هو كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكية العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

• وفقاً للمادة 27 من نظام الرهن العقاري المسجل: يُعدّ حائزًا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكية العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً شخصيًّا عن الدين المضمون.

هل يحق للحائز الاعتراض على الدين الذي بيع العقار بسببه؟

لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بجميع ما كان يجوز للمدين أن يعترض به، إذا كان الدين مسجلاً بعد وثيقة ملكية الحائز.

• وفقاً للمادة 35 من نظام الرهن العقاري المسجل: لحائز العقار الاعتراض على الدين الذي بيع العقار بسببه بجميع ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد وثيقة ملكية الحائز.

ماذا يحدث عند حلول أجل الدين المضمون بالرهن؟

إذا حلّ أجل الدين وجب أداؤه، فإذا أداه المدين أخذ عقاره المرهون. وتفصيل عقوبة التعثر في القرض العقاري يخضع للأنظمة المنظِّمة لعلاقة التمويل، لا لنظام الرهن وحده.

• وفقاً للمادة 18 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا حلّ أجل الدين وجب أداؤه، فإذا أداه المدين أخذ عقاره المرهون.

كيف يُباع العقار ويتقدّم المرتهن على بقية الغرماء؟

إن لم يؤدِّ المدين الدين بِيع العقار المرهون بطلب المرتهن، ويتقدّم المرتهن على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفق مرتبته شرعًا ونظامًا. فإذا بقي للمرتهن دينٌ بعد البيع حاصّ الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.

• وفقاً للمادة 18 من نظام الرهن العقاري المسجل: إن لم يؤدّه المدين بِيع العقار المرهون بطلب المرتهن، ويتقدّم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفق مرتبته، فإن بقي له دينٌ حاصّ الغرماء في باقي أموال المدين.

ما إجراءات النزع الجبري للعقار المرهون؟

للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعيّن، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفق نظام التنفيذ. وتتم إجراءات النزع الجبري وبيع العقار عند عدم الوفاء بالدين وفق نظام التنفيذ.

• وفقاً للمادة 28 من نظام الرهن العقاري المسجل: للمرتهن اتخاذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يوفِ المدين في الأجل المعيّن، بعد إنذار المدين وحائز العقار وفق نظام التنفيذ.
• وفقاً للمادة 31 من نظام الرهن العقاري المسجل: تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين وفق نظام التنفيذ.

هل يجوز لحائز العقار الدخول في المزاد؟

يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن عُدّ مالكًا للعقار بمقتضى وثيقة ملكيته الأصلية، ويتطهّر العقار من كل حق مسجّل عليه إذا دفع الثمن الذي رست عليه المزايدة أو أودعه في حساب بنكي للمحكمة.

• وفقاً للمادة 32 من نظام الرهن العقاري المسجل: يجوز لحائز العقار الدخول في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا عليه وأدى الثمن عُدّ مالكًا وتطهّر العقار من كل حق مسجّل عليه.

هل ينقضي الرهن بالبيع الجبري للعقار؟

ينقضي الرهن المسجل ببيع العقار المرهون بيعًا جبريًّا وفق النظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين وفق مرتبة كلٍّ منهم أو إيداعه في حساب بنكي للمحكمة. وقد يترتب على البيع الجبري بحث مسألة سقوط القرض العقاري بحسب الأنظمة الحاكمة لعلاقة التمويل.

• وفقاً للمادة 39 من نظام الرهن العقاري المسجل: ينقضي الرهن المسجل ببيع العقار بيعًا جبريًّا وفق النظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين وفق مرتبة كلٍّ منهم أو إيداعه في حساب بنكي للمحكمة.

هل ينقضي الرهن بتنازل المرتهن عنه؟

ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثّقًا، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين. وهذا التنازل عن الضمان يختلف عن الإعفاء من القرض العقاري الذي يمسّ الدين نفسه لا الرهن فقط.

• وفقاً للمادة 41 من نظام الرهن العقاري المسجل: ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثّقًا، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.

هل ينقضي الرهن بهلاك العقار المرهون؟

ينقضي الرهن المسجل بهلاك محلّه، وتُراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في النظام.

• وفقاً للمادة 42 من نظام الرهن العقاري المسجل: ينقضي الرهن المسجل بهلاك محلّه، وتُراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.

هل يجوز التصرف في العقار المرهون المسجل وغير المسجل؟

إذا كان العقار مسجّلاً وفق نظام التسجيل العيني للعقار جاز التصرف فيه. أما إذا لم يكن مسجّلاً فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يُتفق على خلاف ذلك ويُوثَّق في صكه وسجله.

• وفقاً للمادة 11 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا كان العقار مسجّلاً وفق نظام التسجيل العيني جاز التصرف فيه، وإذا لم يكن مسجّلاً فلا يجوز للراهن التصرف فيه ما لم يُتفق على خلاف ذلك ويُوثَّق في صكه وسجله.

هل ينفذ عقد إيجار الراهن في حق المرتهن؟

في العقار المسجل لا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن مدته أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذٍ ولو سُجّل بعد عقد الرهن. وفي العقار غير المسجل يلتزم الراهن بالإفصاح عن أي حق عيني على العقار، ويُعوّض المرتهن عند الإخفاء، وتُحرَّك ضد الراهن سيّئ النية الدعوى الجزائية وفق نظام مكافحة التزوير.

• وفقاً للمادة 20 من نظام الرهن العقاري المسجل: في العقار المسجل لا ينفذ إيجار الراهن في حق المرتهن إلا إذا سُجّل قبل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات فينفذ ولو سُجّل بعده؛ وفي غير المسجل يلتزم الراهن بالإفصاح عن أي حق عيني ويُعوّض المرتهن عند الإخفاء، ويُساءل جزائيًّا وفق نظام مكافحة التزوير إن كان سيّئ النية.

ما خيارات المرتهن عند نقص قيمة العقار بتعدٍّ أو تفريط؟

إذا نقصت قيمة العقار المرهون بتعدٍّ أو تفريط أو تدليس ممن بيده المرهون راهنًا كان أم حائزًا، فللمرتهن مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص، أو بتقديم مرهون مماثل مكان المرهون الفائت، وإلا أُلزم بسداد الدين وفق معايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل.

• وفقاً للمادة 14 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا نقصت قيمة العقار المرهون بتعدٍّ أو تفريط أو تدليس ممن بيده المرهون، فللمرتهن مطالبته بزيادة الرهن بقدر النقص أو بتقديم مرهون مماثل، وإلا أُلزم بسداد الدين وفق معايير السداد المبكر في نظام مراقبة شركات التمويل.

هل يحل البديل محل العقار عند الهلاك بلا تعدٍّ؟

إذا كان الهلاك أو النقص من غير تعدٍّ أو تفريط أو تدليس ممن بيده العقار المرهون، فإن ما بقي من العقار أو ما حلّ محله يكون مرهونًا مكانه وفق مرتبته.

• وفقاً للمادة 14 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا كان الهلاك أو النقص من غير تعدٍّ أو تفريط أو تدليس، فإن ما بقي من العقار أو ما حلّ محله يكون مرهونًا مكانه وفق مرتبته.

هل يمكن وقف الأعمال المضرّة بالعقار المرهون؟

إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرّض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو تجعله غير كافٍ للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفق أحكام القضاء المستعجل.

• وفقاً للمادة 16 من نظام الرهن العقاري المسجل: إذا وقعت أعمال تُعرّض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو تجعله غير كافٍ للضمان، فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقفها واتخاذ ما يمنع الضرر وفق أحكام القضاء المستعجل.

ما الجهة المختصة بتسجيل الرهن والفصل في منازعاته؟

يتم التسجيل أو التأشير لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصة. وتُطلب الإجراءات العاجلة لوقف الأعمال المضرّة عبر القضاء المستعجل، ويجري النزع الجبري والبيع وفق نظام التنفيذ. أمّا تفاصيل الاختصاص القضائي في منازعات التنفيذ فتُحال إلى نظام التنفيذ خارج نطاق نظام الرهن.

• وفقاً للمادة 1 من نظام الرهن العقاري المسجل: يكون تسجيل الرهن أو التأشير به لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.
• وفقاً للمادة 16 من نظام الرهن العقاري المسجل: تُطلب الإجراءات العاجلة لوقف الأعمال المضرّة بالعقار المرهون عبر القضاء المستعجل.

من يلتزم بنفقات عقد الرهن وتسجيله؟

يلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل هذه النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن ومرتبته ما لم يُتفق على غير ذلك. أمّا مقدار رسوم الرهن فغير منصوص عليه في النظام، فيُرجَع في تحديده إلى الأنظمة والتعرفة الرسمية دون تقدير رقمي هنا.

• وفقاً للمادة 1 من نظام الرهن العقاري المسجل: يلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن ومرتبته ما لم يُتفق على غير ذلك.

ما مدة الرهن العقاري وهل له تقادم خاص؟

لا يحدّد نظام الرهن العقاري المسجل مدةً أو تقادمًا خاصًّا بالرهن، فالرهن تابع لبقاء الدين المضمون به وينقضي بانقضائه. وتحديد مدة السداد يخضع لشروط عقد التمويل والأنظمة المنظِّمة له دون تقدير رقمي في نص نظام الرهن.

ما وصف الرهن العقاري المسجل نظامًا؟

الرهن العقاري المسجل عقدٌ يُسجَّل يكسب المرتهن حقًّا عينيًّا على عقار معيّن له سجل، ولا يسري أثره على الغير إلا بتسجيله.

• وفقاً للمادة 1 من نظام الرهن العقاري المسجل: الرهن العقاري المسجل عقد يُسجَّل يكسب المرتهن حقًّا عينيًّا على عقار معيّن له سجل، ولا يسري أثره على الغير إلا بتسجيله.

ما الفرق بين الرهن العقاري المسجل والرهن الحيازي؟

يقوم التمييز عمومًا على أن الرهن المسجل ينشئ حقًّا عينيًّا بالتسجيل دون حاجة إلى حبس العين، بينما يرتبط الرهن الحيازي بحيازة العين المرهونة. ولم يرد في نظام الرهن العقاري المسجل نصٌّ حاكم للرهن الحيازي، فيُذكر هذا الفرق إرشادًا عامًّا دون إسناد نظامي مباشر له.

ما الفرق بين الرهن العقاري المسجل والتمويل العقاري؟

الرهن ضمانٌ عينيٌّ تابع لدينٍ، بينما التمويل العقاري علاقة إقراض قد يضمنها رهن مسجل، وتتفرّع عنه برامج تمويلية عدّة منها نظام الدعم السكني. ولم يرد في نظام الرهن العقاري المسجل نصٌّ حاكم للتمويل العقاري، فيُكتب هذا الفرق إرشادًا عامًّا دون إسناد نظامي مباشر له.