إعفاءُ المديونية العقارية عند وفاة المستفيد أو إصابته بعجزٍ كلي آليةٌ يُسدَّد بها رصيدُ التمويل المتبقي عبر التغطية التأمينية التعاونية التي يجيز النظامُ للممول العقاري أن يغطي بها مخاطر التمويل، فيسقط الدينُ عن التركة ويُفَك الرهنُ عن العقار.
سقوطُ القرض العقاري عند الوفاة أو العجز الكلي هو حقُّ ورثة المتوفى أو المستفيد المصاب في سقوط رصيد التمويل العقاري المتبقي؛ ومصدرُه النظامي أن نظام التمويل العقاري يجيز للممول تغطيةَ مخاطر التمويل بالتأمين التعاوني وفقًا للمادة السادسة منه، على أن تفاصيل الشروط تنظمها وثيقةُ التأمين وضوابطُ الجهة المشرفة.
يغطي هذا الدليلُ الأساسَ النظامي للإعفاء، وإجراءاتِ فك الرهن ونقل الملكية إلى الورثة، ومَن يستحق الإعفاء، وحدودَ مسؤولية الورثة في التركة، وسبلَ الاعتراض على الرفض؛ أما شروطُ الاستحقاق التفصيلية وأرقامُ الأوامر فتُذكر إرشادًا عامًا لعدم ورودها في المدونة النظامية. ولفهم الإطار الأوسع لهذا الضمان يراجَع دليل نظام الرهن العقاري.
بنهاية الدليل يعرف الورثةُ والكفلاءُ الأساسَ النظامي الذي يسقط به الدين، وكيفيةَ فك الرهن ونقل العقار باسمهم، وحدودَ مسؤوليتهم في التركة، وسبلَ الاعتراض إذا رُفض الطلب.
يبحث ورثةُ المتوفى والكفلاءُ والمقترضون عن جوابٍ عملي: هل يسقط الدينُ فعلًا، ومن يستحق الإعفاء، وكيف يُفَك الرهنُ وتُنقل الملكية، وماذا يفعلون عند رفض المطالبة.
هل يسقط القرض العقاري في حالة الوفاة أو العجز الكلي في السعودية؟
نعم، يسقط رصيدُ التمويل العقاري المتبقي عادةً عند وفاة المستفيد أو عجزه الكلي؛ إذ يجيز النظامُ للممول العقاري تغطيةَ مخاطر التمويل بالتأمين التعاوني الذي يسدد المديونية، وفقًا للمادة السادسة من نظام التمويل العقاري. أما شروطُ الاستحقاق التفصيلية فتنظمها وثيقةُ التأمين وضوابطُ الجهة المشرفة.
ما الأساس النظامي لتغطية المديونية العقارية بالتأمين التعاوني؟
يجيز نظامُ التمويل العقاري للممولين العقاريين وشركات إعادة التمويل تغطيةَ مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني وفقًا لأحكام اللائحة. وهذه التغطيةُ التعاونية هي الآليةُ النظامية التي يُسدَّد بها رصيدُ المديونية المتبقي عند الوفاة أو العجز الكلي، فتبرأ به ذمةُ المدين.
- وفقًا للمادة السادسة من نظام التمويل العقاري: «للممولين العقاريين وشركات إعادة التمويل العقاري تغطية مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني وفقًا لأحكام اللائحة».
أما ما يُتداول من إلزامية الإعفاء الكامل والأوامر السامية وضوابط البنك المركزي فلا يرد في المدونة النظامية محل هذا الدليل، ويُرجع في تفصيله إلى نص الوثيقة وضوابط الجهة المشرفة دون إسنادٍ إلى أرقام موادَّ أو أوامرَ لم ترد في النظام.
من هو المستفيد والممول العقاري في عقد التمويل العقاري؟
عقدُ التمويل العقاري هو عقدُ الدفع الآجل لتملك المستفيد للسكن، والمستفيدُ هو الشخصُ الطبيعي الحاصل على التمويل، والممولُ العقاري يشمل البنوكَ التجارية وشركاتِ التمويل المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري. ويقوم الضمانُ على الرهن العقاري المسجل الذي يكسب المرتهنَ حقًا عينيًا يتقدم به على سائر الدائنين في استيفاء دينه من ثمن العقار.
- وفقًا للمادة الأولى من نظام التمويل العقاري: عقدُ التمويل العقاري هو «عقد الدفع الآجل لتملك المستفيد للسكن»، والمستفيدُ «الشخص ذو الصفة الطبيعية الحاصل على التمويل العقاري»، والممولُ العقاري «البنوك التجارية، وشركات التمويل المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري».
- وفقًا للمادة الأولى من نظام الرهن العقاري المسجل: هو «عقد يسجل… يكسب به المرتهن (الدائن) حقًّا عينيًّا على عقار معين… يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار».
كيف يتم فك الرهن العقاري ونقل ملكية العقار إلى الورثة بعد سداد المديونية؟
بعد سداد المديونية عبر التأمين تبدأ الورثةُ بالتبليغ عن الوفاة، ثم تقديمِ المطالبة للممول والمؤمن؛ وعند براءة الذمة يسترد المدينُ عقاره المرهون وفقًا للمادة الثامنة عشرة من نظام الرهن العقاري المسجل، وتُقضى الديونُ من التركة قبل قسمتها وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية، فتنتقل الملكيةُ إلى الورثة.
التبليغ عن الوفاة وتوثيقها لدى الأحوال المدنية
يكون التبليغُ عن الوفاة لدى أي مكتب أحوال مدنية خلال خمسة عشر يومًا من تاريخها، وتمتد المهلةُ إلى ثلاثين يومًا إذا حدثت الوفاةُ في مكان يبعد عن أقرب مكتب أكثر من خمسين كيلومترًا. وشهادةُ الوفاة وصكُّ حصر الورثة من المستندات الأساسية لبدء إجراءات المطالبة والإعفاء.
- وفقًا للمادة الرابعة والخمسين من نظام الأحوال المدنية: «يكون التبليغ عن الوفاة لدى أي مكتب من مكاتب الأحوال المدنية… خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الوفاة، وتكون هذه المهلة ثلاثين يومًا إذا حدثت الوفاة في مكان يبعد عن أقرب مكتب للأحوال أكثر من خمسين كيلو مترًا».
تقديم المطالبة للممول العقاري وشركة التأمين
تُقدَّم المطالبةُ إلى جهة التمويل والمؤمن لتفعيل التغطية التأمينية التعاونية المسددة للمديونية، استنادًا إلى إجازة النظام تغطيةَ مخاطر التمويل بالتأمين التعاوني. أما مهلةُ تقديم المطالبة التأمينية والمستنداتُ المطلوبة فتنظمها وثيقةُ التأمين وضوابطُ الجهة المشرفة، وتُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
- وفقًا للمادة السادسة من نظام التمويل العقاري: تغطيةُ مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني جائزةٌ للممولين وفقًا لأحكام اللائحة.
إثبات براءة ذمة المتوفى من رصيد التمويل
عند أداء الدين تبرأ ذمةُ المتوفى، إذ تُقضى الديونُ المتعلقة بالتركة قبل قسمتها على الورثة. وخطابُ المخالصة أو براءة الذمة من الممول هو المستندُ الذي يُبنى عليه فكُّ الرهن ونقلُ الملكية.
- وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية: تُرتَّب الحقوقُ المتعلقة بالتركة بتجهيز الميت، ثم قضاء الديون، ثم تنفيذ الوصية، ثم قسمة الباقي على الورثة.
فك الرهن العقاري المسجل عن العقار
إذا حل أجلُ الدين وأُدِّي استرد المدينُ عقاره المرهون. ورفعُ قيد الرهن المسجل وشطبُه لدى الجهة المختصة يتم بعد ثبوت السداد وبراءة الذمة، وفق الإجراءات المعمول بها.
- وفقًا للمادة الثامنة عشرة من نظام الرهن العقاري المسجل: «إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإذا أداه المدين أخذ عقاره المرهون».
نقل ملكية العقار وتسجيله باسم الورثة
التركةُ هي ما يخلفه الإنسانُ بعد موته من الأموال والحقوق المالية، ومنها العقارُ بعد براءته من الرهن، فتنتقل ملكيتُه إلى الورثة ضمن التركة بعد قضاء الدين منها وقبل القسمة. وإفراغُ العقار وتسجيلُه باسم الورثة يتم لدى كتابة العدل والمنصات العقارية بعد فك الرهن، وفق الإجراءات المعمول بها.
- وفقًا للمادة (197) من نظام الأحوال الشخصية: «التركة هي ما يخلفه الإنسان بعد موته من الأموال والحقوق المالية».
- وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية: قسمةُ ما يبقى من التركة على الورثة تكون بعد قضاء الديون.
من يستحق الإعفاء من المديونية العقارية عند الوفاة أو العجز الكلي؟
يستفيد من الإعفاء عادةً المستفيدُ المصاب بعجزٍ كلي أو ورثتُه عند الوفاة، ما دام التمويلُ مشمولًا بتغطية تأمينية سارية؛ والمستفيدُ هو الشخص الطبيعي الحاصل على التمويل وفقًا للمادة الأولى من نظام التمويل العقاري. أما تحديدُ نطاق المستحقين ووضعُ الكفيل فتنظمه الوثيقةُ وضوابطُ الجهة المشرفة، ويُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
هل يُعفى الورثة تلقائيًا عند وفاة المستفيد؟
المستفيدُ هو الشخصُ الطبيعي الحاصل على التمويل العقاري، وعند وفاته تؤول التزاماتُه إلى تركته لا إلى أموال ورثته الخاصة. غير أن الإعفاء من القرض العقاري ليس تلقائيًا في كل حال؛ فهو معلّق على شمول التمويل بوثيقة تأمين سارية واستيفاء شروطها، وهو ما تنظمه الوثيقةُ لا المدونةُ النظامية.
- وفقًا للمادة الأولى من نظام التمويل العقاري: المستفيدُ «الشخص ذو الصفة الطبيعية الحاصل على التمويل العقاري».
ويُشترط عادةً لاستحقاق الإعفاء الالتزامُ بالسداد وعدمُ التعثر بحسب ضوابط المؤمن، ولمعرفة تبعات التوقف عن السداد قبل الوفاة يراجَع عقوبة التعثر في القرض العقاري؛ وهذا الشرطُ من ضوابط الوثيقة يُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
هل يُعفى الكفيل من المديونية العقارية عند وفاة المقترض؟
مركزُ الكفيل ومدى براءته عند سداد المديونية بالتأمين تحكمه شروطُ الكفالة ووثيقةُ التأمين، ولا نص خاص به في المدونة النظامية، فيُذكر إرشادًا عامًا. ومتى سُدِّد الدينُ من التغطية التأمينية برئت ذمةُ المدين الأصيل، وبراءةُ الأصيل تنعكس عادةً على الكفيل تبعًا لطبيعة الكفالة.
ما شروط الإعفاء من التمويل العقاري بعد الوفاة أو العجز الكلي؟
تشمل شروطُ الإعفاء عادةً سريانَ وثيقة التأمين وقت الوفاة، وصحةَ الإفصاح الطبي، والالتزامَ بالسداد، وأحيانًا تاريخَ إبرام العقد؛ وهذه الشروطُ تنظمها الوثيقةُ وضوابطُ الجهة المشرفة ولا ترد في المدونة النظامية، فتُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام موادَّ أو أوامرَ.
ما أثر تاريخ إبرام العقد على الإعفاء الكلي أو الجزئي؟
التمييزُ بين الإعفاء الكلي والجزئي بحسب تاريخ العقد ونوع التمويل من ضوابط الجهة المشرفة والوثيقة، ولا نص عليه في المدونة النظامية، فيُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام أو تواريخ. وما يُتداول من ربط الإعفاء بتاريخ محدد لإبرام العقد لا سند له في النظام، ومرجعه شروطُ الوثيقة نفسها.
ما مهلة التبليغ عن الوفاة ومهلة المطالبة بالإعفاء؟
التبليغُ عن الوفاة لدى الأحوال المدنية يكون خلال خمسة عشر يومًا، وتمتد المهلةُ إلى ثلاثين يومًا إذا بعُد مكانُ الوفاة أكثر من خمسين كيلومترًا. وهذه المهلةُ خاصةٌ بقيد الوفاة لدى الأحوال المدنية، وهي غيرُ مهلة المطالبة التأمينية أو إجراءات الإعفاء التي تنظمها الوثيقةُ والضوابط وتُذكر إرشادًا عامًا دون رقم.
- وفقًا للمادة الرابعة والخمسين من نظام الأحوال المدنية: التبليغُ عن الوفاة خلال خمسة عشر يومًا، وثلاثين يومًا إذا بعُد مكانُ الوفاة أكثر من خمسين كيلومترًا.
ما حالات الوفاة المستثناة من تغطية الإعفاء من التمويل العقاري؟
تستثني وثائقُ التأمين عادةً بعضَ حالات الوفاة من التغطية، كالانتحار وتعاطي المخدرات أو المسكرات والرياضات الخطرة والحروب والإرهاب والأنشطة غير المشروعة؛ وهذه الاستثناءاتُ من شروط الوثيقة لا من المدونة النظامية، فتُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
ما أبرز حالات الوفاة غير المشمولة بالتغطية؟
الحالاتُ المستثناة كالانتحار وتعاطي المخدرات والمسكرات والرياضات الخطرة والحروب والإرهاب مصدرُها شروطُ وثيقة التأمين، فتُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام. وتحديدُ الاستثناءات ونطاقُها يختلف بين وثيقة وأخرى، ويُرجع فيه إلى نص الوثيقة نفسها لا إلى المدونة النظامية.
ما أثر عدم صحة الإفصاح الطبي على حق الورثة في الإعفاء؟
عدمُ صحة الإفصاح الطبي قد يترتب عليه بطلانُ التغطية أو فسخُها بحسب أحكام التأمين التعاوني وشروط الوثيقة، فيُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام. وللورثة التمسكُ بصحة الإفصاح ومراجعةُ المؤمن والجهة المشرفة، وتقديرُ الأثر من اختصاص جهة الفصل في المنازعات.
هل يُسأل الورثة عن دين التمويل العقاري في أموالهم الخاصة أم في حدود التركة؟
لا يُسأل الورثةُ عن دين التمويل العقاري في أموالهم الخاصة، بل يُقضى الدينُ من التركة قبل قسمتها؛ فالتركةُ هي ما يخلفه المتوفى من أموال وحقوق مالية وفقًا للمادة (197) من نظام الأحوال الشخصية، وتُقدَّم الديونُ على توزيع الميراث وفقًا للمادة (198).
ما التركة وكيف تُقضى منها الديون؟
التركةُ هي ما يخلفه الإنسانُ بعد موته من الأموال والحقوق المالية. وتُرتَّب الحقوقُ المتعلقة بها بتجهيز الميت، ثم قضاءِ الديون ويُقدَّم منها ما تعلق بعين من التركة، ثم تنفيذِ الوصية، ثم قسمةِ الباقي على الورثة.
- وفقًا للمادة (197) من نظام الأحوال الشخصية: «التركة هي ما يخلفه الإنسان بعد موته من الأموال والحقوق المالية».
- وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية: ترتيبُ الحقوق: «تجهيز الميت… قضاء الديون، ويقدم ما كان منها متعلقاً بعين من التركة… تنفيذ الوصية… قسمة ما يبقى على الورثة».
هل تلتزم الورثة بالسداد إذا لم يكفِ التأمين أو رُفضت التغطية؟
عند عدم كفاية التغطية أو رفضها يبقى الدينُ متعلقًا بالتركة يُقضى منها قبل القسمة، لا من أموال الورثة الخاصة. وما يزيد من الدين عن قيمة التركة لا يلزم الورثةَ في أموالهم الخاصة ما لم يضمنوه باختيارهم.
- وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية: قضاءُ الديون من التركة يسبق قسمتها على الورثة.
ماذا يحدث عند رفض طلب الإعفاء وما سبل التظلم والجهة المختصة؟
عند رفض طلب الإعفاء يبدأ التظلمُ داخليًا لدى المؤمن والممول، فإن تعذّرت التسويةُ تولّت المحكمةُ المختصة الفصلَ في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري وفقًا للمادة الثالثة عشرة من نظام التمويل العقاري. أما إجراءاتُ التظلم الداخلي فتنظمها ضوابطُ الجهة المشرفة.
ما الجهة المختصة بالفصل في منازعات رفض الإعفاء؟
تتولى المحكمةُ المختصة الفصلَ في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري، ويشمل ذلك المنازعةَ عند رفض المطالبة أو التغطية بين الورثة وجهة التمويل أو المؤمن.
- وفقًا للمادة الثالثة عشرة من نظام التمويل العقاري: «تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري».
كيف يقدّم الورثة التظلم على قرار الرفض؟
يُقدَّم التظلمُ أولًا إلى المؤمن والممول مع المستندات المؤيدة قبل اللجوء للقضاء، وفق ضوابط الجهة المشرفة، فيُذكر إرشادًا عامًا. وتوثيقُ المراسلات والحصولُ على قرار الرفض مكتوبًا يعزز موقفَ الورثة أمام الجهة المختصة.
ما الفرق بين إعفاء صندوق التنمية العقارية وإعفاء البنوك التجارية؟
يختلف الإعفاءُ بحسب جهة التمويل: البنوكُ وشركاتُ التمويل المرخصة ممولون عقاريون وفقًا للمادة الأولى من نظام التمويل العقاري، ويعتمد إعفاؤهم على وثائق تأمينهم؛ بينما تضمن الحكومةُ الوفاءَ بالتزامات ضمانات صندوق التنمية العقارية في حدود ميزانيته وفقًا للمادة التاسعة. أما تفاصيلُ الإجراءات فتختلف لكل جهة وتُذكر إرشادًا عامًا.
كيف يعالج صندوق التنمية العقارية المديونية عند الوفاة؟
تضمن الحكومةُ الوفاءَ بالالتزامات المالية المترتبة على ضمانات صندوق التنمية العقارية لدعم التمويل، في حدود ما يُعتمد لتلك الضمانات في ميزانية الصندوق. وتفاصيلُ إجراءات الإعفاء لدى الصندوق تنظمها لوائحُه وبرامجُه، فتُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
- وفقًا للمادة التاسعة من نظام التمويل العقاري: «تضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات صندوق التنمية العقارية لدعم التمويل العقاري… في حدود ما يعتمد لتلك الضمانات في ميزانية الصندوق».
كيف تعالج البنوك التجارية وشركات التمويل المديونية عند الوفاة؟
الممولُ العقاري يشمل البنوكَ التجارية وشركاتِ التمويل المرخص لها بمزاولة النشاط، وتسدَّد المديونيةُ لدى هذه الجهات عبر التأمين التعاوني الذي يجيزه النظامُ لتغطية مخاطر التمويل.
- وفقًا للمادة الأولى من نظام التمويل العقاري: الممولُ العقاري «البنوك التجارية، وشركات التمويل المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري».
- وفقًا للمادة السادسة من نظام التمويل العقاري: تغطيةُ مخاطر التمويل بالتأمين التعاوني جائزةٌ للممولين وفقًا لأحكام اللائحة.
كيف تُعامَل حالة العجز الكلي مقارنةً بالوفاة في إعفاء التمويل العقاري؟
يُعامَل العجزُ الكلي في الغالب معاملةَ الوفاة في إعفاء التمويل العقاري، بحيث تسدِّد التغطيةُ التأمينية الرصيدَ المتبقي؛ غير أن تحديد العجز الكلي المشمول وشروطَه تنظمه وثيقةُ التأمين وضوابطُ الجهة المشرفة ولا يرد في المدونة النظامية، فيُذكر إرشادًا عامًا دون أرقام.
إعفاءُ المديونية العقارية عند الوفاة أو العجز الكلي حقٌّ مصدرُه التغطيةُ التأمينية التعاونية التي يجيزها نظامُ التمويل العقاري في المادة السادسة، يُسقط الرصيدَ المتبقي فيُفَك الرهنُ وتنتقل ملكيةُ العقار إلى الورثة.
يبدأ المسارُ بالتبليغ عن الوفاة، ثم المطالبةِ لدى الممول والمؤمن، فبراءةِ الذمة وفكِّ الرهن وفقًا للمادة الثامنة عشرة من نظام الرهن العقاري المسجل، ثم نقلِ الملكية إلى الورثة بعد قضاء الدين من التركة وفقًا للمادة (198) من نظام الأحوال الشخصية.
التأخرُ في التبليغ عن الوفاة خلال خمسة عشر يومًا وفقًا للمادة الرابعة والخمسين من نظام الأحوال المدنية، وفي تقديم المطالبة، قد يُعقّد فكَّ الرهن ونقلَ الملكية؛ والمبادرةُ توثّق الحقَّ وتُسرّع البراءة.
فريقُ المكتب المختص في القضايا العقارية والتمويل العقاري جاهزٌ لدراسة حالتكم، ومراجعة وثيقة التأمين، ومتابعة إجراءات فك الرهن ونقل الملكية أمام الجهات المختصة.
![شريت بيت عن طريق البنك وطلع فيه عيوب [الحل]](https://lawzeyad.sa/wp-content/uploads/2025/06/unnamed-file-62-768x384.jpg)