دعوى إخلاء العقار: كيف تُرفع وتُنفَّذ نظاماً في السعودية
دعوى إخلاء العقار مسارٌ قضائي يرفعه المالك أو المؤجر لإخراج شاغل العين وتسليمها، ثم يُنفَّذ حكمها عبر محكمة التنفيذ في النظام السعودي. تتقاطع فيها ثلاثة أنظمة: المحاكم التجارية والتنفيذ والإثبات، ويتحدد مسارها بحسب طبيعة العلاقة وقيمة المطالبة.
دعوى إخلاء العقار مطالبة قضائية بإخراج شاغل العين — مستأجراً كان أو واضع يد — وتسليمها للمالك أو المؤجر، تُنظر أمام المحكمة المختصة، وتختص بها المحكمة التجارية في منازعات العقود التجارية التي تتجاوز قيمة المطالبة فيها مئة ألف ريال وفقاً للمادة 16 من نظام المحاكم التجارية، ثم يُنفَّذ حكمها بخروج مأمور التنفيذ وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ.
تتناول هذه المقالة المسار النظامي كاملاً: الاختصاص وشروط الرفع والإنذار المسبق والخطوات الإلكترونية ووسائل الإثبات والمهل الملزمة والاستئناف والتنفيذ الجبري، دون الخوض في شروط عقود إيجار بعينها أو في تكييفات موضوعية لا نص حاكم لها.
يخرج القارئ بخريطة إجرائية مسندة إلى مواد نظامية محددة، تُميّز بوضوح بين المسار القضائي الذي ينتهي بالحكم ومسار التنفيذ الذي ينتهي بتسليم العين، وتحدد المهل الملزمة التي يترتب على تفويتها تعطّل استرداد العقار.
وهي موجَّهة للملاك والمؤجرين والمستأجرين الباحثين عن كيفية رفع دعوى الإخلاء والوصول إلى تنفيذها نظامياً، ولمن يريد معرفة حدود حقه قبل اللجوء إلى القضاء.
ما هي دعوى إخلاء العقار وما الفرق بينها وبين فسخ العقد والطرد؟
دعوى إخلاء العقار مطالبة قضائية يرفعها المالك أو المؤجر لإخراج شاغل العين وتسليمها، وتختلف عن فسخ العقد الذي يُنهي الرابطة العقدية ذاتها، وعن «الطرد» وهو وصف عامي لا مصطلح نظامي مستقل يُعالَج عملياً ضمن دعوى الإخلاء. والتعريف هنا إرشاد عام لا نص حاكم له في المدونة النظامية.
التمييز بين الإخلاء والفسخ والطرد
تستهدف دعوى الإخلاء إخراج الشاغل من العين وتسليمها لصاحب الحق، بينما ينصبّ الفسخ على إنهاء الرابطة العقدية نفسها؛ فقد يكون الإخلاء أثراً لفسخٍ سابق، وقد يقوم استقلالاً عند زوال سند الشغل.
أما «الطرد» فتعبير دارج في الاستعمال اليومي لا يقابله مصطلح نظامي مستقل، ويُعالَج عملياً ضمن دعوى الإخلاء بوصفها الطريق القضائي المنظّم لإخراج الشاغل، فلا يجوز اللجوء إلى إخراجٍ ذاتي بعيداً عن القضاء.
ولا يوجد في المدونة النظامية نص يعرّف دعوى الإخلاء تعريفاً مباشراً، فالتعريف المتقدم إرشادي عام يُستخلص من طبيعة الدعوى وموضوعها، لا من مادة حاكمة بعينها.
كيف تُرفع دعوى إخلاء العقار إلكترونياً في السعودية؟
تُرفع دعوى الإخلاء بإخطار كتابي مسبق في الدعاوى التي تحددها اللائحة قبل خمسة عشر يوماً على الأقل وفقاً للمادة 19 من نظام المحاكم التجارية، ثم إيداع صحيفة تتضمن بيانات الأطراف وحصر الطلبات وأسانيدها وفقاً للمادة 20، ويجوز تقديمها وقيدها والترافع عنها إلكترونياً وفقاً للمادة 7، ثم تحيلها الإدارة المختصة للدائرة وتبلّغ المدعى عليه وفقاً للمادة 22.
التأكد من الصفة والمصلحة وسند الملكية
يُشترط عملاً في المدعي أن تكون له صفة المؤجر أو المالك، وأن توجد مصلحة قائمة في رفع الدعوى تبرر إخراج الشاغل وتسليم العين إليه.
ويُستحسن أن يدعم الطلب سند ملكية أو علاقة تعاقدية مثبتة تُظهر أحقية المدعي في العين، وهو اشتراط إرشادي عام يقتضيه حسن سير الدعوى، لا نص حاكم له في المدونة النظامية.
توجيه الإنذار والمطالبة المسبقة قبل القيد
في الدعاوى التي تحددها اللائحة يجب أن يُخطِر المدعي المدعى عليه كتابةً بأداء الحق المدعى به قبل خمسة عشر يوماً على الأقل من إقامة الدعوى، وهو شرط مسبق لقبولها في نطاقه.
ويجوز للأطراف قبل قيد الدعوى — وتحت إشراف المحكمة — اللجوء إلى إجراءات المصالحة والوساطة، وتبادل المستندات والمذكرات، وعقد اجتماع لتحديد الطلبات والدفوع والبينات.
- وفقاً للمادة 19 من نظام المحاكم التجارية: «يجب في الدعاوى التي تحددها اللائحة أن يخطر المدعي المدعى عليه كتابة بأداء الحق المدعى به قبل (خمسة عشر) يوماً على الأقل من إقامة الدعوى».
ونطاق هذا الإخطار هو المسار التجاري؛ أما مهلة سدادٍ محددة للإيجار السكني قبل الإخلاء فتبقى إرشاداً عاماً دون رقم مادة، إذ لا نص في المدونة يحكم مقدارها.
إيداع صحيفة الدعوى ومحتواها
تُرفع الدعوى بصحيفة تودع لدى المحكمة، تتضمن بيانات الأطراف وممثليهم وصفاتهم وعناوينهم والوثائق التي تحددها اللائحة.
ويجب أن تشتمل الصحيفة على حصر الطلبات وتحديد جميع أسانيد الدعوى، ولا يُجمع فيها بين عدة طلبات لا رابط بينها حتى لا تتشتت الخصومة.
- وفقاً للمادة 20 من نظام المحاكم التجارية: «ترفع الدعوى بصحيفة تودع لدى المحكمة… يجب أن تتضمن صحيفة الدعوى: بيانات الأطراف وممثليهم وصفاتهم وعناوينهم… حصر الطلبات وتحديد جميع أسانيد الدعوى… لا يجمع في صحيفة الدعوى بين عدة طلبات لا رابط بينها».
التقديم والقيد الإلكتروني عبر ناجز
يجوز أن يكون أي من إجراءات الدعوى إلكترونياً، بما في ذلك تقديم الدعاوى والطلبات وقيدها ونظرها والترافع عن بُعد وتبادل المذكرات والحكم والاعتراض، وفقاً للمادة 7 من نظام المحاكم التجارية.
أما التنفيذ العملي عبر منصة ناجز وشبكة إيجار بتفاصيله التشغيلية فإرشاد عام يعكس آلية الخدمة الحكومية، لا نص حاكم له في المدونة النظامية.
إحالة الدعوى وتبليغ المدعى عليه ومذكرة الدفاع
تحيل الإدارة المختصة الدعوى إلى الدائرة وتحدد تاريخ الجلسة، وتبلّغ المدعى عليه بها فور إحالة الدعوى.
وعلى المدعى عليه — في غير الطلبات المستعجلة — أن يودع لدى المحكمة مذكرة بدفاعه مشتملة على جوابه وجميع دفوعه وتحديد طلباته وأسانيده، قبل الجلسة المحددة بيوم واحد على الأقل.
- وفقاً للمادة 22 من نظام المحاكم التجارية: «تحيل الإدارة المختصة الدعاوى والطلبات إلى الدوائر… وتبلغ المدعى عليه بها فور إحالة الدعوى… على المدعى عليه أن يودع لدى المحكمة مذكرة بدفاعه… قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى بيوم واحد على الأقل».
كيف يُنفَّذ حكم إخلاء العقار عبر محكمة التنفيذ؟
يبدأ تنفيذ حكم الإخلاء بطلب يُقدَّم إلى قاضي التنفيذ الذي يتحقق من السند ويصدر أمر التنفيذ ويبلّغ المدين وفقاً للمادة 34 من نظام التنفيذ، وتتولاه دائرة التنفيذ في المحكمة العامة وفقاً للمادة 8، ثم يخرج المأمور للإخلاء في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار وفقاً للمادة 72.
تقديم طلب التنفيذ والتحقق من السند التنفيذي
يتم التنفيذ بناءً على طلب يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ وفق النموذج الذي تحدده اللائحة، فهو إجراء يبدأ بطلب المنفَّذ له لا تلقائياً.
ويتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء السند التنفيذي للشروط النظامية، ويضع خاتم التنفيذ عليه متضمناً عبارة «سند للتنفيذ» مقروناً باسم القاضي ومحكمته وتوقيعه.
ثم يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمر التنفيذ ويبلّغ المدين، فإن تعذّر إبلاغه خلال عشرين يوماً من صدور الأمر أَمَر بنشر الإبلاغ في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً.
- وفقاً للمادة 34 من نظام التنفيذ: «يتم التنفيذ بناءً على طلب يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ… يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً بالتنفيذ إلى المدين… فإن تعذر إبلاغه خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ أمر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً».
الجهة المتولية للتنفيذ
تتولى دائرة التنفيذ في كل محكمة عامة التنفيذ وإجراءاته، ويجوز تأليف أكثر من دائرة عند الحاجة، كما يتولى القاضي الفرد في المحكمة العامة التنفيذ وإجراءاته.
- وفقاً للمادة 8 من نظام التنفيذ: «تتولى دائرة التنفيذ — في كل محكمة عامة — التنفيذ وإجراءاته، ويجوز تأليف أكثر من دائرة عند الحاجة. يتولى القاضي الفرد — في المحكمة العامة — التنفيذ وإجراءاته».
خروج المأمور للإخلاء ومدة الخمسة أيام
يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ثم يسلّم العقار للمنفَّذ له.
وللمأمور استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك، فالتسليم الفعلي مكفول بقوة النظام لا متروك لإرادة الشاغل.
- وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ: «يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك».
التصرف بمنقولات العين والخازن القضائي
إذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعة له، تُسلَّم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي حفظاً لها.
ويأمر قاضي التنفيذ ببيع هذه المنقولات في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتُودع قيمتها في حساب المحكمة.
- وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ: «وإذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعة له، فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة».
الإخلاء الجبري واستعمال القوة عند الامتناع
إذا كان محل التنفيذ فعلاً أو امتناعاً عن فعل ولم يقم المنفَّذ ضده بتنفيذ التزامه خلال خمسة أيام من تكليفه، فعلى قاضي التنفيذ الأمر باستعمال القوة المختصة (الشرطة) للقيام بما يلزم من إجراءات التنفيذ.
- وفقاً للمادة 68 من نظام التنفيذ: «إذا كان محل التنفيذ فعلاً أو امتناعاً عن فعل ولم يقم المنفذ ضده بتنفيذ التزامه خلال خمسة أيام من تكليفه بذلك… فعلى قاضي التنفيذ الأمر باستعمال القوة المختصة (الشرطة) للقيام بما يلزم من إجراءات للتنفيذ».
ما المحكمة المختصة بدعوى إخلاء العقار؟
تختص المحكمة التجارية بمنازعات العقود التجارية بين التجار متى تجاوزت قيمة المطالبة الأصلية مئة ألف ريال وفقاً للمادة 16 من نظام المحاكم التجارية، أما اختصاص المنازعات السكنية بالمحكمة العامة فإرشاد عام لا نص حاكم له في المدونة النظامية، ويتحدد المسار تبعاً لطبيعة العلاقة وأطرافها.
اختصاص المحكمة التجارية بالمنازعات التجارية
تختص المحكمة التجارية بالمنازعات التي تنشأ بين التجار بسبب أعمالهم التجارية الأصلية أو التبعية، فالمعيار هو صفة الأطراف وطبيعة العمل.
كما تختص بالدعاوى المقامة على التاجر في منازعات العقود التجارية متى تجاوزت قيمة المطالبة الأصلية في الدعوى مئة ألف ريال، وللمجلس عند الاقتضاء زيادة هذه القيمة.
- وفقاً للمادة 16 من نظام المحاكم التجارية: «تختص المحكمة بالنظر في: المنازعات التي تنشأ بين التجار بسبب أعمالهم التجارية الأصلية أو التبعية… الدعاوى المقامة على التاجر في منازعات العقود التجارية، متى كانت قيمة المطالبة الأصلية في الدعوى تزيد على مائة ألف ريال، وللمجلس عند الاقتضاء زيادة هذه القيمة».
اختصاص المحكمة العامة بالمنازعات السكنية
اختصاص المحكمة العامة بمنازعات الإيجار السكني ودعاوى الإخلاء السكني إرشاد عام يعكس التقسيم النوعي للاختصاص، لا نص حاكم له في المدونة النظامية، فيُعرَض دون إسناد إلى مادة بعينها.
ما وسائل إثبات الإيجار في دعوى الإخلاء وكيف تُرفع بدون عقد مكتوب؟
يجوز إثبات الإيجار بشهادة الشهود فيما يجب إثباته بالكتابة إذا وُجد مبدأ ثبوت بالكتابة، أو وُجد مانع مادي أو أدبي يحول دون الدليل الكتابي، أو ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه وفقاً للمادة 68 من نظام الإثبات، وهو ما يتيح رفع دعوى الإخلاء عند غياب العقد المكتوب.
حالات الإثبات بالشهادة فيما يجب إثباته بالكتابة
تجوز الشهادة إذا وُجد مبدأ ثبوت بالكتابة يُقرّب دعوى المدعي من الترجيح ويجعل شهادة الشهود مكمّلة له.
وتجوز الشهادة عند وجود مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي، ويُعدّ من الموانع الأدبية رابطة الزوجية وصلة القرابة والمصاهرة حتى الدرجة الرابعة.
وتجوز الشهادة كذلك إذا ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه، كتلفٍ أو ضياعٍ خارج عن إرادته.
- وفقاً للمادة 68 من نظام الإثبات: «يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بالكتابة في الأحوال الآتية: إذا وجد مبدأ الثبوت بالكتابة. إذا وجد مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي… إذا ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه».
إخراج واضع اليد بغير سند
عند غياب العقد المكتوب يُثبت الإيجار بشهادة الشهود ضمن الحالات التي حددتها المادة 68 من نظام الإثبات، فيقوم الدليل الشهادي مقام السند الكتابي في نطاقها.
وما عدا ذلك من معالجة واضع اليد بغير سند تعاقدي يُعرَض إرشاداً عاماً بلا نص حاكم في المدونة، إذ يخضع لتقدير المحكمة في ضوء وقائع كل دعوى.
كم تستغرق إجراءات إخلاء العقار وما مواعيدها النظامية؟
تبدأ مدة التنفيذ بخمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ قبل خروج المأمور للإخلاء وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ، ويُمهَل عشرون يوماً عند تعذّر تبليغ المدين قبل نشر الإبلاغ وفقاً للمادة 34، ثم شهران قبل بيع المنقولات بالمزاد وفقاً للمادة 72؛ أما مهل السداد الموضوعية فغير محكومة بالمدونة النظامية.
ولمن يبحث في تفصيل حساب هذه الفترة من صدور الحكم حتى تسليم العين، يفيد الاطلاع على مدة تنفيذ حكم الإخلاء بوصفها امتداداً لهذه المهل النظامية.
مهلة الخمسة أيام قبل الإخلاء ومدة المزاد
يخرج المأمور للإخلاء في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ؛ فإذا وقع الإبلاغ في يومٍ، بدأ احتساب الخمسة أيام منه، وكان الخروج في اليوم التالي لانقضائها.
وتُباع المنقولات المسلَّمة إلى الخازن القضائي بالمزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز خلالهما، ثم تُودع قيمتها في حساب المحكمة.
- وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ: «… في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ… ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز».
مهلة العشرين يوماً لتعذّر التبليغ
إن تعذّر إبلاغ المدين خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ، أَمَر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً، فتُحتسب المدة من صدور الأمر لا من تسلّمه.
- وفقاً للمادة 34 من نظام التنفيذ: «فإن تعذر إبلاغه خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ أمر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً».
أما مهل السداد ومدد التقادم الموضوعية فغير محكومة بالمدونة النظامية، وتُعرَض إرشاداً عاماً دون رقم مادة.
متى يصدر حكم الإخلاء وما مواعيد استئنافه؟
مهلة استئناف حكم الإخلاء ثلاثون يوماً من التاريخ المحدد لتسليم صورة الحكم، وتُخفَّض إلى عشرة أيام في الأحكام الصادرة في الاختصاص وفي الدعاوى المستعجلة، ولا يقبل الحكم النهائي الصادر في الاختصاص النوعي أو المكاني الاعتراض بأي طريق وفقاً للمادة 79 من نظام المحاكم التجارية.
مهل استئناف حكم الإخلاء
تكون المهلة المحددة للاستئناف على الأحكام ثلاثين يوماً من التاريخ المحدد لتسليم صورة الحكم، وهي القاعدة العامة في مواعيد الطعن.
وتكون المهلة عشرة أيام في الأحكام الصادرة في الاختصاص وفي الدعاوى المستعجلة، وترفع الإدارة المختصة هذا الاستئناف في اليوم التالي لتقديمه، وتفصل فيه دائرة الاستئناف خلال خمسة أيام عمل.
- وفقاً للمادة 79 من نظام المحاكم التجارية: «تكون المهلة المحددة للاستئناف على الأحكام (ثلاثين) يوماً من التاريخ المحدد لتسليم صورة الحكم… وتكون المهلة… (عشرة) أيام… في الأحكام الصادرة في الاختصاص وعلى الأحكام الصادرة في الدعاوى المستعجلة».
الأحكام غير القابلة للاعتراض
لا يقبل الحكم النهائي الصادر في اختصاص المحكمة نوعياً أو مكانياً الاعتراض بأي طريق، فالفصل في الاختصاص متى صار نهائياً يُغلق باب الطعن فيه.
- وفقاً للمادة 79 من نظام المحاكم التجارية: «لا يقبل الحكم النهائي الصادر في اختصاص المحكمة نوعيًّا أو مكانيًّا الاعتراض بأي طريق».
ما الأسباب النظامية لدعوى إخلاء العقار؟
تشمل الأسباب الموضوعية للإخلاء عدم سداد الأجرة المستحقة، وانتهاء مدة العقد، وإساءة استعمال العين المؤجرة؛ ولا يوجد في المدونة النظامية نظام إيجار أو معاملات مدنية يحكم هذه الأسباب، فتُعرَض إرشاداً عاماً دون رقم مادة، ولا تُسند إلى مواد نظام العمل.
عدم سداد الأجرة وانتهاء مدة العقد
يُعدّ عدم سداد الأجرة المستحقة من أبرز الأسباب الموضوعية للإخلاء، ويُعرَض إرشاداً عاماً بلا نص حاكم يحدد مهلة السداد أو أثره على العقد. ويقترب من ذلك سياق تعثّر المقترض في التمويل العقاري، ومنه ما يُعرف بمسار إخلاء طرف البنك العقاري عند تنفيذ الضمان.
كما يُعدّ انتهاء مدة عقد الإيجار سبباً موضوعياً لطلب الإخلاء وتسليم العين، وهو أيضاً إرشاد عام لا مادة حاكمة له في المدونة النظامية.
إساءة استعمال العين المؤجرة
تُعدّ إساءة استعمال العين المؤجرة — بمخالفة الغرض المتفق عليه أو الإضرار بها — سبباً موضوعياً للإخلاء، يُعالَج إرشاداً عاماً بلا رقم مادة، ويخضع لتقدير المحكمة في ضوء وقائع الدعوى.
هل يحق للمؤجر الحجز التحفظي على منقولات العين ضماناً للأجرة؟
نعم؛ لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة وفقاً للمادة 25 من نظام التنفيذ.
- وفقاً للمادة 25 من نظام التنفيذ: «لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات، أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة».
هل يجوز للمالك إخراج المستأجر بالقوة دون حكم؟
لا يجوز للمالك إخراج الشاغل بقوته الذاتية دون حكم؛ فالإخلاء الجبري يمرّ حصراً عبر التنفيذ، حيث يستخدم المأمور القوة الجبرية لدخول العقار وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ، ويأمر قاضي التنفيذ باستعمال القوة المختصة (الشرطة) عند الامتناع خلال خمسة أيام وفقاً للمادة 68.
- وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ: «… وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك».
- وفقاً للمادة 68 من نظام التنفيذ: «… فعلى قاضي التنفيذ الأمر باستعمال القوة المختصة (الشرطة) للقيام بما يلزم من إجراءات للتنفيذ».
ما الرسوم القضائية ومدة تقادم دعوى إخلاء العقار؟
لا توجد في المدونة النظامية مادة تحكم رسوم دعوى الإخلاء أو مدة تقادمها؛ فتُعالَج الرسوم والتكاليف ومدد سقوط الدعوى بمضي المدة إرشاداً عاماً دون رقم مادة، ولا تُسند إلى أنظمة غير حاكمة لموضوع الإخلاء.
الرسوم القضائية ومدة التقادم
رسوم دعوى الإخلاء وتكاليفها لا نص حاكم لها في المدونة النظامية، فتُعرَض إرشاداً عاماً دون تحديد مبلغٍ أو نسبةٍ بعينها.
وكذلك مدة تقادم دعوى الإخلاء بمضي المدة غائبة عن المدونة، وتُعالَج إرشاداً عاماً بلا رقم مادة، تفادياً لإسناد رقمٍ إلى نصٍّ لا يحكمها.
دعوى إخلاء العقار مسار قضائي يبدأ بالإنذار الكتابي والصحيفة أمام المحكمة المختصة، وينتهي بتنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ وخروج المأمور لتسليم العين، وفق نظامي التنفيذ والمحاكم التجارية.
فالمسار باختصار: إنذار كتابي مسبق، ثم إيداع الصحيفة والقيد الإلكتروني، فالإحالة والتبليغ ومذكرة الدفاع، فصدور الحكم واستئنافه، ثم تقديم طلب التنفيذ وصدور أمر التنفيذ، فخروج المأمور بعد مضي خمسة أيام.
والمهل هنا ملزمة: خمسة أيام قبل الإخلاء، وعشرون يوماً عند تعذّر التبليغ، وثلاثون أو عشرة أيام للاستئناف؛ وتفويت أيٍّ منها قد يُعطّل استرداد العين أو يُسقط الحق في الطعن.
فريقنا القانوني على دراية بتفاصيل مسار الإخلاء ومهله الملزمة، ويساعدك على صياغة طلبك وإسناده إلى نصّه النظامي الصحيح، وصولاً إلى تسليم العين وفق النظام.
الأسئلة الشائعة
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار؟
يخرج مأمور التنفيذ لإخلاء العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ثم يسلّم العين للمنفَّذ له.
وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ، يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقعه في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك.
كيف يتصرف مأمور التنفيذ بمنقولات العين؟
إذا امتنع من بيده العقار عن تسلم منقولاته، تُسلَّم إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها بالمزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.
وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ، تُسلَّم المنقولات التابعة للحائز إلى الخازن القضائي عند امتناعه عن تسلمها، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين، وتُودع قيمتها في حساب المحكمة.
هل يحق للمالك إخراج المستأجر بالقوة دون حكم؟
لا يجوز للمالك إخراج الشاغل بقوته الذاتية دون حكم؛ فالإخلاء الجبري يمرّ حصراً عبر محكمة التنفيذ وإجراءاتها النظامية.
وفقاً للمادة 68 من نظام التنفيذ، إذا لم ينفّذ المنفَّذ ضده التزامه خلال خمسة أيام من تكليفه، فعلى قاضي التنفيذ الأمر باستعمال القوة المختصة (الشرطة) للقيام بما يلزم من إجراءات التنفيذ.
كيف أُخرج مستأجراً بدون عقد مكتوب؟
يمكن إثبات الإيجار عند غياب العقد المكتوب بشهادة الشهود ضمن حالات محددة، فتُرفع دعوى الإخلاء بناءً على هذا الإثبات.
وفقاً للمادة 68 من نظام الإثبات، تجوز الشهادة فيما يجب إثباته بالكتابة إذا وُجد مبدأ ثبوت بالكتابة، أو وُجد مانع مادي أو أدبي، أو ثبت أن المدعي فقد دليله الكتابي بسبب لا يد له فيه.
هل يحق للمؤجر الحجز التحفظي على منقولات العين ضماناً للأجرة؟
نعم؛ يحق لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة.
وفقاً للمادة 25 من نظام التنفيذ، لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة له.
ما اختصاص المحكمة التجارية في الإيجار التجاري؟
تختص المحكمة التجارية بمنازعات العقود التجارية المقامة على التاجر متى تجاوزت قيمة المطالبة الأصلية مئة ألف ريال.
وفقاً للمادة 16 من نظام المحاكم التجارية، تختص المحكمة بالمنازعات بين التجار بسبب أعمالهم التجارية، وبالدعاوى المقامة على التاجر في منازعات العقود التجارية متى زادت قيمة المطالبة الأصلية على مائة ألف ريال.
ما موعد استئناف حكم الإخلاء؟
مهلة الاستئناف على الأحكام ثلاثون يوماً من التاريخ المحدد لتسليم صورة الحكم، وتُخفَّض إلى عشرة أيام في أحكام الاختصاص والدعاوى المستعجلة.
وفقاً للمادة 79 من نظام المحاكم التجارية، تكون مهلة الاستئناف ثلاثين يوماً من تسليم صورة الحكم، وعشرة أيام في الأحكام الصادرة في الاختصاص والدعاوى المستعجلة، ولا يقبل الحكم النهائي الصادر في الاختصاص الاعتراض بأي طريق.
ما مهلة الإخطار الكتابي قبل رفع الدعوى التجارية؟
في الدعاوى التي تحددها اللائحة، يجب إخطار المدعى عليه كتابةً بأداء الحق قبل خمسة عشر يوماً على الأقل من إقامة الدعوى.
وفقاً للمادة 19 من نظام المحاكم التجارية، يجب في الدعاوى التي تحددها اللائحة أن يُخطر المدعي المدعى عليه كتابةً بأداء الحق المدعى به قبل خمسة عشر يوماً على الأقل من إقامة الدعوى، ويجوز قبل القيد اللجوء إلى المصالحة والوساطة.
هل يمكن رفع دعوى الإخلاء وقيدها إلكترونياً؟
نعم؛ يجوز أن تكون إجراءات دعوى الإخلاء إلكترونية، بما فيها تقديم الدعوى وقيدها ونظرها والترافع عن بُعد.
وفقاً للمادة 7 من نظام المحاكم التجارية، يجوز أن يكون أي من الإجراءات إلكترونياً، بما في ذلك تقديم الدعاوى والطلبات وقيدها ونظرها والترافع عن بُعد وتبادل المذكرات والحكم والاعتراض.
ما الرسوم القضائية لرفع دعوى الإخلاء وهل تسقط بالتقادم؟
لا نص في المدونة النظامية يحدد رسوم دعوى الإخلاء أو مدة تقادمها، فتُعالَج الرسوم ومدد السقوط إرشاداً عاماً دون رقم مادة.
ولتحديد الرسوم والتكاليف الفعلية ومدى سقوط الدعوى بمضي المدة، يُرجع إلى تقدير المحكمة والأنظمة الإجرائية النافذة، دون إسناد ذلك إلى مادة حاكمة لموضوع الإخلاء.