الشفعة العقارية في النظام السعودي: شروطها وإجراءات المطالبة بها
الشفعة العقارية حقٌّ يُخوِّل الشريك أو من في حكمه تملُّك العقار المبيع بمثل ثمنه، دفعاً لضرر دخول أجنبيٍّ على الملكية المشتركة أو الجوار في النظام السعودي.
الشفعة العقارية حقٌّ يُجيز للشفيع أن يحلَّ محلَّ المشتري في ملكية العقار المبيع بمثل الثمن ونفقات العقد. تقوم أحكامها على القواعد العامة للمعاملات المدنية في المملكة المستمدة من الشريعة الإسلامية، وأساسها دفع الضرر الذي يلحق الشريك أو الجار من دخول مالكٍ أجنبيٍّ على العقار.
يتناول هذا الدليل تعريف الشفعة وأساسها النظامي، وشروط استحقاقها، وأصحاب الحق فيها، وإجراءات المطالبة بها، ومدتها ومسقطاتها، والثمن الذي يتحمَّله الشفيع، والحالات التي لا تجوز فيها. ولا يتناول أحكام قسمة العقار المشترك أو الهبة أو الإفراغ العقاري المُفردة بأدلة مستقلة.
بعد قراءته يستطيع الشريك تحديد أهليته لطلب الشفعة، وتقدير الثمن الواجب أداؤه، ورفع الدعوى ضمن المدة النظامية قبل سقوط الحق.
يبحث القارئ عادةً عن معرفة ما إذا كان يملك حق الشفعة، وشروط استحقاقه، وكيفية المطالبة به قبل فوات المدة النظامية، وهي الأسئلة التي يجيب عنها هذا الدليل بالترتيب.
ما هي الشفعة العقارية وما الأساس النظامي لها؟
الشفعة العقارية حقٌّ يُخوِّل الشريكَ في العقار الشائع أو الجارَ في بعض الأحوال تملُّكَ الحصة المبيعة جبراً على المشتري بمثل الثمن الذي دفعه. تستند في تنظيمها إلى القواعد العامة للمعاملات المدنية دفعاً لضرر دخول أجنبيٍّ على الملكية المشتركة.
ما تعريف الشفعة العقارية وما محلُّها؟
الشفعة أخذُ الحصة المبيعة من المشتري بمثل ثمنها، ومحلُّها العقار دون المنقول. ويُشترط لقيامها أن يقع تصرُّفٌ ناقلٌ للملكية بعوض، فلا تجري في الهبة الخالصة ولا في الإرث. والحكمة من مشروعيتها دفع ضرر الشركة أو الجوار عن الشفيع، بمنع دخول مالكٍ أجنبيٍّ قد يترتب على مشاركته ضررٌ في الانتفاع بالعقار.
ما الأساس النظامي لحق الشفعة في المملكة؟
تُنظَّم الشفعة ضمن القواعد العامة للمعاملات المدنية المستمدة من أحكام الشريعة الإسلامية. ويثبت الحق للشفيع بقوة النظام متى توافرت شروطه دون حاجة إلى اتفاقٍ سابق مع البائع أو المشتري. وعند غياب نصٍّ خاصٍّ في واقعةٍ معيّنة يُرجَع إلى المبادئ الفقهية المقرَّرة في المذهب المعمول به لبيان الحكم.
ما شروط استحقاق حق الشفعة العقارية؟
يُشترط لاستحقاق الشفعة أن يكون محلُّها عقاراً، وأن يكون التصرُّف بيعاً بعوضٍ ناقلاً للملكية، وأن يكون الطالب شريكاً في الشيوع أو في حكمه وقت البيع، وأن يبادر بطلبها فور علمه دون تأخيرٍ مُسقِط، وأن يؤدي مثل الثمن ونفقات العقد.
هل يُشترط أن يكون محل الشفعة عقاراً؟
محل الشفعة عقارٌ من أرضٍ أو بناء، فلا شفعة في المنقول ولو بيع مع العقار تبعاً. وتجري الشفعة في الحصة الشائعة من العقار إذا بِيعت لأجنبيٍّ عن الشركة، إذ إن قيام الحق مرتبطٌ بطبيعة المحل العقارية.
هل يُشترط أن يكون التصرف بيعاً بعوض؟
يُشترط أن يكون التصرف بيعاً أو معاوضةً ناقلةً للملكية بعوض، لأن الشفعة إنما شُرعت لتُمكِّن الشفيع من الحلول محل المشتري بمثل ما بذل. فلا شفعة فيما انتقل بغير عوضٍ كالهبة الخالصة والوصية والإرث، ومن أراد التوسع في أحكام الهبة في العقار فليرجع إلى الدليل المفرد لها.
متى يجب أن تتوافر صفة الشفيع في العقار؟
يجب أن يكون الشفيع مالكاً للحصة المشتركة أو صاحبَ سبب الشفعة وقت البيع، لأن الحق يقوم على صفةٍ قائمةٍ حين انعقاد التصرف. وزوال صفة الشريك أو الجوار قبل البيع يمنع قيام الحق، إذ لا يثبت لمن فقد سببه قبل وقوع التصرف المُوجب للشفعة.
هل الفورية والمبادرة في الطلب شرطٌ لاستحقاق الشفعة؟
على الشفيع إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة فور علمه بالبيع، لأن الحق مبنيٌّ على المبادرة صوناً لاستقرار الملكية. والتراخي دون عذرٍ أو ما يدل على الرضا بالبيع يُسقط حق الشفعة، فالسكوت المطوَّل بعد العلم قرينةٌ على التنازل الضمني عن الحق.
هل أداء الثمن شرطٌ في استحقاق الشفعة؟
يلتزم الشفيع بأداء مثل الثمن الحقيقي الذي دفعه المشتري مع نفقات العقد، فلا يأخذ العقار بأقل مما بُذل فيه. ولا يُلزَم الشفيع بالزيادات الصورية التي يُقصد بها إبطال حقه أو تعجيزه عن الأخذ بالشفعة، إذ العبرة بالثمن الحقيقي لا بالمُسمَّى صورةً.
من له حق الشفعة العقارية؟
يثبت حق الشفعة أولاً للشريك في العقار الشائع على الحصة المبيعة، ثم لمن يشاركه في حقٍّ عينيٍّ كالانتفاع، وقد يُقرَّر للجار في أحوالٍ محدودة. ويُرتَّب بين أصحاب الحق بحسب قوة الصلة بالعقار عند تعدُّدهم وتزاحمهم على الأخذ به.
هل الشريك في الشيوع أحقُّ الناس بالشفعة؟
الشريك في الملك الشائع أقوى أصحاب حق الشفعة وأولاهم بها، لأن ضرر دخول الأجنبي عليه أظهر من غيره. ويأخذ الشريك الحصة المبيعة بقدر ما يدفع من مثل الثمن، وهو ما يجعل صفة الشراكة في الشيوع أوثق أسباب استحقاق الشفعة، وتتصل بها مسائل قسمة العقار المشترك بين الشركاء عند إرادة إنهاء حالة الشيوع.
هل لصاحب حق الانتفاع أو مالك الرقبة حق الشفعة؟
قد يثبت الحق لصاحب حقٍّ عينيٍّ كالانتفاع أو الارتفاق تبعاً لطبيعة التصرف المبيع ومدى اتصاله بالعين المشتركة. ومناط ذلك قيام صلةٍ عينيةٍ قائمةٍ بالعقار وقت البيع تجعل دخول الأجنبي مضرّاً بصاحب الحق.
متى يثبت للجار حق الشفعة العقارية؟
الجوار سببٌ محدودٌ للشفعة يُقدَّر بحسب الاشتراك في المرافق أو الطريق أو ما يجمع العقارين من حقوقٍ مشتركة. ويتأخر الجار في الأولوية عن الشريك في الشيوع عند تزاحمهما، فيُقدَّم صاحب الصلة الأقوى بالعقار على من دونه.
كيف تتم المطالبة بحق الشفعة وإجراءات رفع الدعوى؟
تبدأ المطالبة بإعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة فور علمه بالبيع، ثم عرض مثل الثمن أو إيداعه، فرفع دعوى الشفعة أمام محكمة موقع العقار خلال المدة النظامية. وتنتهي بصدور حكمٍ بثبوت الشفعة وإفراغ العقار باسم الشفيع.
كيف يُعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة؟
يُظهر الشفيع رغبته فور العلم بالبيع بوسيلةٍ مُثبِتة كإنذارٍ أو إخطارٍ رسميٍّ يوثِّق تاريخ الطلب. والسكوت المطوَّل بعد العلم يُعدُّ قرينةً على الرضا بالبيع ويُسقط الحق، فالمبادرة بإظهار الرغبة هي أول خطوات حفظ الشفعة من السقوط.
متى يجب على الشفيع عرض الثمن أو إيداعه؟
عرض مثل الثمن ونفقات العقد أو إيداعه لدى الجهة المختصة قرينةٌ على جدية طلب الشفعة واستعداد الشفيع للحلول محل المشتري. ويُستحسن أن يقترن العرض أو الإيداع بإعلان الرغبة أو يعقبه بلا تأخير، تأكيداً لصدق الطلب.
كيف تُرفع دعوى الشفعة وأمام أي جهة؟
تُرفع دعوى الشفعة أمام المحكمة المختصة في موقع العقار، ويُختصم فيها البائع والمشتري معاً لثبوت الحق في مواجهتهما. وعند الحكم بثبوت الشفعة يُنقل العقار إلى الشفيع، ويجري توثيق نقل الملكية عبر الإفراغ العقاري الإلكتروني بعد اكتساب الحكم صفته النهائية.
ما أثر إعلان الرغبة على تصرفات المشتري في العقار؟
تصرفات المشتري في العقار بعد علمه برغبة الشفيع لا تنفذ في حق الشفيع، لأن حقه سابقٌ على تلك التصرفات. وللشفيع تتبع العقار وأخذه بالشفعة رغم تصرف المشتري فيه، فلا يُبطل حقَّه انتقالُ العقار إلى مالكٍ لاحقٍ عالمٍ بالطلب.
ما مدة المطالبة بحق الشفعة ومتى يسقط؟
يجب على الشفيع المبادرة بطلب الشفعة فور علمه بالبيع خلال مدةٍ قصيرة يحددها النظام. ويسقط الحق بفوات هذه المدة، أو بالتنازل الصريح أو الضمني، أو بما يدل على الرضا بالبيع كمساومة المشتري على شراء العقار أو التصرف في النصيب.
كم مدة المطالبة بحق الشفعة العقارية؟
المدة قصيرة تبدأ من تاريخ علم الشفيع بالبيع لا من تاريخ العقد، لأن الحق مبنيٌّ على الفورية والمبادرة. ويُنصح بعدم التأخير في المطالبة صوناً للحق من السقوط، إذ إن التراخي بعد العلم يُضعف مركز الشفيع ويعرِّض حقه للضياع.
ما المسقطات الاختيارية لحق الشفعة؟
يسقط الحق بالتنازل الصريح عنه أو بما يدل على الرضا بالبيع من الشفيع. ومن أظهر المسقطات مساومة الشفيع للمشتري على شراء العقار، فهي قرينةٌ على إسقاط الشفعة لأنها تتضمن إقراراً بملكية المشتري ورضاً بانتقال العقار إليه.
هل يسقط الحق بفوات المدة؟
فوات المدة النظامية دون مطالبةٍ يُسقط حق الشفعة نهائياً، فلا تُسمع الدعوى بعد انقضائها. ولذلك تُعدُّ المبادرة قبل انتهاء المدة شرط بقاء الحق، ويتحمَّل الشفيع تبعة تأخُّره متى ثبت علمه بالبيع وتمكُّنه من الطلب.
ما الثمن والنفقات التي يتحمَّلها الشفيع؟
يلتزم الشفيع بأن يؤدي للمشتري مثلَ الثمن الحقيقي الذي دفعه في العقد، مضافاً إليه نفقات العقد الرسمية كرسوم التوثيق والتسجيل، دون الزيادات الصورية. ولا يُطالَب بما أنفقه المشتري من تحسيناتٍ إلا وفق القواعد المقرَّرة في ذلك.
ما الثمن الذي يدفعه الشفيع للمشتري؟
يدفع الشفيع مثل الثمن الحقيقي المسمَّى في عقد البيع، لأنه يحلُّ محل المشتري بمثل ما بذل لا بأكثر. ويُستبعد الثمن الصوري المبالَغ فيه المقصود به تعجيز الشفيع عن الأخذ بالشفعة، إذ العبرة في التقدير بالثمن الحقيقي المتّفق عليه لا بالمُظهَر صورةً.
من يتحمَّل نفقات العقد والتحسينات؟
نفقات العقد الرسمية كالتوثيق والتسجيل يتحملها الشفيع تبعاً لحلوله محل المشتري في العقد. أما ما أحدثه المشتري في العقار من تحسيناتٍ فيُقدَّر ويُرجع في شأنه إلى القواعد المقرَّرة، فلا يُهدر حق المشتري فيما أنفقه بحسن نية ولا يُثقَل الشفيع بما لا يلزمه.
ما الحالات التي لا تجوز فيها الشفعة العقارية؟
لا تُقبل الشفعة في العقار المبيع بالمزاد العلني وفق إجراءاته، ولا في الأعيان الموقوفة، ولا فيما انتقل بغير بيعٍ كالهبة بلا عوض والإرث والوصية. وقد تمتنع في البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين دفعاً لإبطال قصد التمليك بينهم.
هل تجوز الشفعة في بيع المزاد العلني؟
البيع بالمزاد العلني وفق إجراءاته النظامية لا شفعة فيه، لأن المزايدة تتيح لكل راغبٍ ومنهم الشفيع دخولها والمنافسة على العقار علناً. فمن لم يشارك في المزاد مع تمكُّنه لا يُقبل منه الأخذ بالشفعة بعد رسوّه على غيره.
هل تجري الشفعة في الوقف وما انتقل بلا عوض؟
لا شفعة في الأعيان الموقوفة لخروجها عن الملك المطلق وتعلُّق حق الموقوف عليهم بها. ولا شفعة فيما انتقل بغير عوضٍ كالهبة الخالصة والإرث والوصية، لأن الشفعة إنما تقوم على الحلول محل المشتري بمثل الثمن، وهو منتفٍ فيما لا عوض فيه.
هل تمتنع الشفعة في البيع بين الأقارب والزوجين؟
قد تمتنع الشفعة في البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين حفظاً لقصد التمليك ومنعاً من نقض ما قصده المتعاقدان من إبقاء العقار في نطاق الأسرة. ومناط ذلك تغليب ظاهر قصد التمليك بين الأقارب على سبب الشفعة.
ما الأحكام الخاصة بانتقال حق الشفعة وترتيب الشفعاء عند التزاحم؟
عند تعدُّد الشفعاء تُرتَّب الأولوية بحسب قوة الصلة بالعقار، فيقدَّم الشريك في الشيوع على الجار، ويتقاسمونه بقدر أنصبتهم عند التساوي في الدرجة. وينتقل الحق إلى الورثة في الجملة، ولا يصح التنازل عنه لأجنبيٍّ على وجهٍ يُبطل طبيعته الشخصية.
كيف تُرتَّب الأولوية عند تزاحم الشفعاء؟
يُقدَّم الشريك في الشيوع على غيره من أصحاب حق الشفعة عند التزاحم، لأن صلته بالعقار أقوى وضرره بدخول الأجنبي أظهر. وعند تساوي الشفعاء في الدرجة يقتسمون العقار بقدر أنصبتهم، فلا يُرجَّح أحدهم على الآخر مع اتحاد سبب الاستحقاق ومرتبته.
هل ينتقل حق الشفعة إلى الورثة ويجوز التنازل عنه؟
ينتقل حق الشفعة إلى الورثة في الجملة تبعاً لانتقال حصة مورِّثهم في العقار، فيقوم الوارث مقام مورِّثه في الأخذ به. ولا يصح التنازل عن حق الشفعة لأجنبيٍّ على وجهٍ يُبطل طبيعته الشخصية، إذ إن الحق مقرَّرٌ لدفع ضررٍ خاصٍّ بصاحبه لا ليكون محلاً للمتاجرة والنقل.
الشفعة العقارية حقٌّ يُمكِّن الشريك أو من في حكمه من تملُّك الحصة المبيعة بمثل ثمنها، متى توافرت شروطها وبودر بطلبها ضمن المدة النظامية، دفعاً لضرر الشراكة أو الجوار.
لطلب الشفعة تأكَّد أولاً من توافر الشروط، ثم أعلن رغبتك فور العلم بالبيع، ثم اعرض مثل الثمن ونفقات العقد أو أودعها، ثم ارفع الدعوى أمام محكمة موقع العقار قبل فوات المدة، مختصماً البائع والمشتري معاً.
الحق مؤقَّتٌ بمدةٍ قصيرة تبدأ من العلم بالبيع، والتأخُّر أو ما يدل على الرضا بالبيع يُسقطه؛ فالمبادرة شرطُ بقاء الحق ولا يُعوَّض ما فات منه بعد انقضاء المدة.
يقدِّم مكتبنا استشاراتٍ عقاريةً متخصصة في دعاوى الشفعة، من دراسة الأهلية إلى رفع الدعوى ومتابعتها حتى إفراغ العقار باسم الشفيع.
الأسئلة الشائعة
هل تجوز الشفعة في الهبة أو الوقف؟
لا تجوز الشفعة فيما انتقل بغير عوضٍ كالهبة الخالصة، ولا في الأعيان الموقوفة، لأن الشفعة تقوم على حلول الشفيع محل المشتري بمثل الثمن.
الهبة بلا عوض والوقف خارجان عن معنى البيع بعوض الذي هو مناط الشفعة؛ فلا يثبت الحق فيهما لانتفاء الثمن الذي يُبنى عليه الأخذ بالشفعة.
كم مدة المطالبة بحق الشفعة العقارية؟
مدة المطالبة قصيرة تبدأ من تاريخ علم الشفيع بالبيع لا من تاريخ العقد، والحق مبنيٌّ على الفورية والمبادرة صوناً لاستقرار الملكية.
فوات المدة النظامية دون مطالبةٍ يُسقط الحق نهائياً؛ ولذلك يُنصح بعدم التأخير والمبادرة بإعلان الرغبة فور العلم بالبيع حفاظاً على الحق.
هل يسقط حق الشفعة بالتنازل أو بالتأخُّر في المطالبة؟
نعم، يسقط حق الشفعة بالتنازل الصريح عنه، وبالتأخُّر المُسقِط بعد العلم بالبيع، وبما يدل على الرضا بانتقال العقار إلى المشتري.
ومن أظهر المسقطات مساومة الشفيع للمشتري على شراء العقار؛ فهي قرينةٌ على الرضا بملكيته وإسقاط الشفعة، كما يُسقطها السكوت المطوَّل بعد العلم.
من الأولى بالشفعة عند تعدُّد الشركاء؟
الشريك في الملك الشائع أولى الناس بالشفعة وأقواهم صلةً بالعقار، فيُقدَّم على الجار وغيره عند التزاحم على الأخذ بالشفعة.
وعند تساوي الشفعاء في الدرجة يقتسمون العقار بقدر أنصبتهم، فلا يُرجَّح أحدهم على الآخر مع اتحاد سبب الاستحقاق ومرتبته.
هل تجوز الشفعة في البيع بين الأب وابنه أو بين الزوجين؟
قد تمتنع الشفعة في البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، حفظاً لقصد التمليك بين الأقارب ومنعاً من نقض ما قصده المتعاقدان.
ومناط ذلك تغليب ظاهر قصد إبقاء العقار في نطاق الأسرة على سبب الشفعة؛ ويُرجَع في تفصيل الحكم إلى القواعد المقرَّرة في كل حالة.
هل تجري الشفعة في العقار المبيع بالمزاد العلني؟
البيع بالمزاد العلني وفق إجراءاته النظامية لا شفعة فيه، لأن المزايدة تتيح لكل راغبٍ ومنهم الشفيع دخولها والمنافسة على العقار علناً.
فمن تمكَّن من المشاركة في المزاد ولم يشارك لا يُقبل منه الأخذ بالشفعة بعد رسوّه على غيره؛ إذ أُتيحت له فرصة التملُّك في العلن.
ما الثمن الذي يدفعه الشفيع للمشتري؟
يدفع الشفيع مثل الثمن الحقيقي المسمَّى في عقد البيع مضافاً إليه نفقات العقد الرسمية كالتوثيق والتسجيل، لأنه يحلُّ محل المشتري بمثل ما بذل.
ويُستبعد الثمن الصوري المبالَغ فيه المقصود به تعجيز الشفيع؛ فالعبرة في التقدير بالثمن الحقيقي المتّفق عليه لا بالمُظهَر صورةً.
أمام أي محكمة تُرفع دعوى الشفعة العقارية؟
تُرفع دعوى الشفعة أمام المحكمة المختصة في موقع العقار، ويُختصم فيها البائع والمشتري معاً لثبوت الحق في مواجهتهما.
وعند الحكم بثبوت الشفعة يُنقل العقار إلى الشفيع ويجري توثيق نقل الملكية بعد اكتساب الحكم صفته النهائية.
هل ينتقل حق الشفعة إلى الورثة؟
ينتقل حق الشفعة إلى الورثة في الجملة تبعاً لانتقال حصة مورِّثهم في العقار، فيقوم الوارث مقام مورِّثه في الأخذ بالشفعة.
ولا يصح التنازل عن هذا الحق لأجنبيٍّ على وجهٍ يُبطل طبيعته الشخصية، لأنه مقرَّرٌ لدفع ضررٍ خاصٍّ بصاحبه لا ليكون محلاً للنقل والمتاجرة.
هل يسقط حق الشفيع إذا تصرَّف المشتري في العقار بعد علمه برغبة الشفيع؟
لا يسقط الحق بذلك، فتصرفات المشتري في العقار بعد علمه برغبة الشفيع لا تنفذ في حقه، لأن حق الشفيع سابقٌ على تلك التصرفات.
وللشفيع تتبع العقار وأخذه بالشفعة رغم تصرف المشتري فيه؛ فلا يُبطل حقَّه انتقالُ العقار إلى مالكٍ لاحقٍ عالمٍ بالطلب.