ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: النسبة والحساب والإعفاءات والسداد
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة سعودية تُفرض بنسبة 5% على نقل ملكية العقار أو حيازته، وتُوثَّق وتُسدَّد عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ أمام كاتب العدل.
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تُطبَّق على كل تصرف ناقل لملكية العقار — بيعاً أو مقايضةً أو هبةً أو تنازلاً — بنسبة 5% من قيمة التصرف، صدرت بأمر ملكي وبدأ تطبيقها في الرابع من أكتوبر 2020م، وحلّت محل ضريبة القيمة المضافة على المبيعات العقارية. هذا بيان عام لا يستند إلى مادة نظامية بعينها في مدونة الأنظمة.
يتناول هذا الدليل نطاق الضريبة ونسبتها ووعاءها والملزم بها وحالات الإعفاء وإجراءات التسجيل والسداد والاعتراض، دون الدخول في الأحكام الضريبية للأنشطة التجارية أو ضريبة الدخل.
بإتمام قراءته يستطيع البائع أو المشتري تقدير الضريبة المستحقة، والتحقق من انطباق الإعفاء عليه، وسدادها نظامياً قبل الإفراغ لتفادي الغرامات وتأخير نقل الملكية.
يبحث أطراف التصرف العقاري عن مقدار الضريبة وطريقة حسابها ومن يتحمّلها وكيفية سدادها أو الإعفاء منها قبل توثيق العقد. يجيب هذا الدليل عن ذلك كإرشاد عام لا يغني عن مراجعة اللائحة التنفيذية أو استشارة مختص.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية وما التصرفات الخاضعة لها؟
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة تُفرض على كل تصرف ناقل لملكية العقار أو حيازته — بيعاً أو مقايضةً أو هبةً أو تنازلاً — أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه، أرضاً كان أو مبنى، بنسبة 5% من قيمة التصرف. هذا بيان عام لا يحكمه نص محدد في مدونة الأنظمة.
ما التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة؟
يشمل الخاضع للضريبة بيع العقار ونقل ملكيته أو حيازته والمقايضة والتنازل، سواء كان العقار أرضاً أو مبنى قائماً أو تحت الإنشاء. وتسري الضريبة على التصرف بصرف النظر عن حالة العقار أو استخدامه، سكنياً كان أو تجارياً أو صناعياً أو زراعياً.
يقع التصرف الخاضع سواء تمّ أمام كاتب العدل أو أمام الجهات المخوّلة بالتوثيق العقاري. والعبرة بواقعة نقل الملكية أو الحيازة لا بمكان توثيقها. وتظل التفاصيل الدقيقة لنطاق الخضوع محكومة باللائحة التنفيذية للضريبة الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية وكيف تُحسب؟
تُحسب ضريبة التصرفات العقارية بنسبة ثابتة قدرها 5% من إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين أو القيمة العادلة أيهما أعلى. فعقار بمليون ريال تبلغ ضريبته خمسين ألف ريال، وتُسدَّد قبل الإفراغ. هذا بيان عام دون إسناد إلى مادة محددة.
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
النسبة 5% ثابتة وموحّدة على جميع التصرفات العقارية الخاضعة. ولا تتغير باختلاف نوع العقار أو المنطقة أو صفة المتصرف. وقد حلّت نسبة 5% محل نسبة 15% لضريبة القيمة المضافة التي كانت مطبَّقة على المبيعات العقارية قبل عام 2020م.
ما الوعاء الخاضع للضريبة وكيف تُقدَّر قيمة العقار؟
الوعاء الخاضع هو إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين الطرفين. وتعتمد الهيئة القيمة العادلة أو السوقية إذا قلّت القيمة المعلنة عنها، ضمن قواعد مكافحة تجنّب الضريبة. وتدخل في القيمة الحقوق المرتبطة بالعقار محل التصرف، لا التكاليف الخارجة عن قيمته.
كيف نطبّق حساب الضريبة على مثال عملي؟
يُحتسب المبلغ على قيمة العقار المعتمدة بضربها في نسبة 5%. فيما يلي مثالان توضيحيان لكيفية إعمال هذه النسبة على قيم مختلفة:
عقار بقيمة 800,000 ريال: الضريبة = 800,000 × 5% = 40,000 ريال.
عقار بقيمة 2,000,000 ريال: الضريبة = 2,000,000 × 5% = 100,000 ريال.
يُحتسب المبلغ على قيمة العقار المعتمدة دون إدراج عمولة الوساطة في الوعاء الخاضع.
هل يدخل السعي والرسوم الأخرى في حساب الضريبة؟
عمولة الوساطة تُحتسب مستقلة عن الضريبة ولا تُضاف إلى وعائها؛ ويمكن الاطلاع على تفصيل نظام السعي (عمولة الوساطة) ومقدارها المنظَّم. والضريبة تُفرض على قيمة العقار لا على تكاليف الإفراغ أو التوثيق. وأي مبالغ لا تمثّل مقابل التصرف في العقار تبقى خارج قاعدة الاحتساب.
من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟
يقع عبء ضريبة التصرفات العقارية نظاماً على المتصرف، وهو غالباً البائع أو الناقل للملكية باعتباره القائم بالتصرف الخاضع. ويجوز للطرفين الاتفاق تعاقدياً على أن يتحمّل المشتري الضريبة، دون أن يُعفي ذلك المتصرف من مسؤوليته أمام الهيئة. هذا بيان عام دون إسناد لمادة.
من هو الملزم نظاماً بسداد الضريبة؟
المتصرف — غالباً البائع أو الناقل للملكية — هو المكلَّف نظاماً بالضريبة. ويبقى مسؤولاً أمام الهيئة عن الضريبة حتى مع وجود اتفاق على خلاف ذلك. ولا يتم الإفراغ قبل ثبوت سداد المتصرف للضريبة أو انطباق إعفاء عليه.
هل يمكن نقل عبء الضريبة إلى المشتري تعاقدياً؟
يجوز للطرفين الاتفاق على أن يتحمّل المشتري قيمة الضريبة. غير أن هذا الاتفاق ينظّم العلاقة المالية بين الطرفين ولا يغيّر المكلَّف نظاماً أمام الهيئة. ويُستحسن توثيق تحمّل العبء صراحةً في عقد البيع لتفادي النزاع لاحقاً.
ما حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية وشروطها؟
تُعفى من ضريبة التصرفات العقارية حالات محددة نصّت عليها اللائحة التنفيذية، أبرزها القسمة بين الشركاء، والهبة للأصول والفروع والأزواج، والوقف الخيري والذري، والميراث، والنقل لجهة حكومية، إضافةً إلى إعفاء المسكن الأول للمواطن ضمن حد دعم قدره مليون ريال. هذا إرشاد عام دون أرقام مواد.
ما إعفاءات الهبة والوقف والميراث والقسمة؟
هبة العقار بين الأصل والفرع والزوجين تُعفى من الضريبة بشروط توثيقية. والوقف الخيري أو الذري والميراث والقسمة العينية بين الشركاء من الحالات المعفاة. ويُشترط للإعفاء إثبات صلة القرابة أو صك الوقف أو حصر الإرث بحسب الحالة.
ما شروط إعفاء المسكن الأول حتى مليون ريال؟
يُعفى المسكن الأول للمواطن حتى حد دعم قدره مليون ريال، وتتحمّل الدولة الضريبة عن هذا الحد. وما زاد على مليون ريال من قيمة المسكن يخضع للضريبة بنسبة 5%. ويُشترط للاستفادة أن يكون المسكن هو الأول للمستفيد وفق ضوابط الدعم المقررة.
ما إعفاءات النقل الحكومي ونقل حصص الشركات العقارية؟
التصرفات من وإلى الجهات الحكومية معفاة من الضريبة. وبعض عمليات إعادة الهيكلة ونقل الحصص العقارية بين الشركات تُعامَل معاملة خاصة ضمن ضوابط الهيئة. وللإيجار التمويلي وطويل الأجل تكييف خاص يميّز الخاضع منه عن المعفى.
كيف تُسجَّل ضريبة التصرفات العقارية وتُسدَّد عبر منصة زاتكا؟
تُوثَّق ضريبة التصرفات العقارية إلكترونياً عبر منصة التصرفات العقارية rett.zatca.gov.sa التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك؛ يُدخل المتصرف بيانات العقار والأطراف، ثم تُحتسب الضريبة، وتُسدَّد قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد أمام كاتب العدل. هذا إجراء إداري عام دون إسناد لمادة.
كيف يُوثَّق التصرف العقاري على منصة زاتكا؟
يبدأ الإجراء بالدخول إلى منصة rett.zatca.gov.sa وإنشاء طلب توثيق للتصرف. ثم يُدخل المتصرف بيانات العقار والصك والأطراف وقيمة التصرف المتفق عليها. وتراجع المنصة القيمة المعلنة مقارنةً بالقيمة العادلة قبل احتساب الضريبة.
كيف تُسدَّد الضريبة قبل الإفراغ؟
تُحتسب الضريبة آلياً بنسبة 5% من الوعاء المعتمد. ويتم السداد عبر قنوات الدفع المعتمدة لدى الهيئة. ثم يصدر إشعار سداد يتيح استكمال إجراءات الإفراغ ونقل الملكية.
متى يجب سداد الضريبة وما ارتباطها بواقعة الإفراغ؟
السداد شرط لإتمام الإفراغ ونقل الملكية. ويرتبط توقيت السداد بواقعة توثيق التصرف أو الإفراغ. ولا يُفرَغ العقار قبل تسوية الضريبة أو ثبوت انطباق الإعفاء.
- اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (مرجع عام دون رقم مادة).
- منصة التصرفات العقارية الإلكترونية rett.zatca.gov.sa التابعة للهيئة.
ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة؟
تختلف ضريبة التصرفات العقارية عن ضريبة القيمة المضافة في أن الأولى تُفرض بنسبة 5% على نقل ملكية العقار وتحل محل الثانية، بينما تبقى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% مطبَّقة على بعض الخدمات العقارية كالإيجار التجاري وأتعاب الوساطة. هذا إرشاد عام دون إسناد لمادة.
كيف حلّت نسبة 5% محل 15% على العقار؟
أُعفيت التوريدات العقارية الناقلة للملكية من ضريبة القيمة المضافة، واستُبدلت بضريبة تصرفات عقارية بنسبة 5% من قيمة التصرف. وبدأ تطبيق هذا الإحلال اعتباراً من الرابع من أكتوبر 2020م، لتصبح التصرفات العقارية خاضعة لضريبة مستقلة عن منظومة القيمة المضافة.
ما التصرفات التي تبقى خاضعة لضريبة القيمة المضافة؟
الإيجار التجاري وبعض الخدمات العقارية تبقى خاضعة لـضريبة القيمة المضافة على العقار بنسبة 15%. وأتعاب الوساطة والخدمات المهنية المرتبطة بالعقار تخضع للقيمة المضافة لا لضريبة التصرفات. ويُميَّز بين الخاضع للضريبتين بحسب طبيعة التوريد لا مجرد ارتباطه بالعقار.
ما الغرامات وحق الاعتراض في ضريبة التصرفات العقارية؟
يترتب على عدم توثيق التصرف العقاري أو التأخر في سداد الضريبة أو التهرب منها غرامات مالية تفرضها الهيئة. وللمكلَّف حق الاعتراض على ربط الضريبة أو تقديرها أمام اللجان المختصة، كما يجوز طلب استرداد الضريبة عند فسخ التصرف أو بطلانه. هذا إرشاد عام دون إسناد لمادة.
ما غرامات التأخر والتهرب من الضريبة؟
تُفرض غرامة على عدم توثيق التصرف أو التسجيل في مواعيده. وتُفرض غرامة أخرى على التأخر في سداد الضريبة المستحقة. ويُواجَه التهرب الضريبي بغرامات أشد وفق تنظيمات الهيئة، دون تحديد مقاديرها هنا لأنها محكومة باللائحة التنفيذية.
كيف يُقدَّم الاعتراض والطعن على ربط الضريبة؟
للمكلَّف التظلّم على ربط الضريبة أو تقديرها أمام الهيئة ابتداءً. ويتدرّج الطعن إلى اللجان الضريبية المختصة عند عدم قبول التظلّم. ويُقدَّم الاعتراض خلال المهل النظامية المقررة مع المستندات المؤيدة للقيمة أو للإعفاء.
متى يمكن استرداد الضريبة المسددة؟
يجوز طلب استرداد الضريبة عند فسخ التصرف أو بطلانه أو إلغائه. ويخضع الاسترداد لضوابط الهيئة وإثبات زوال التصرف بالمستندات. ويُقدَّم طلب الاسترداد خلال المهلة المحددة لدى الهيئة.
هل توجد رسوم إضافية على المشتري الأجنبي للعقار؟
يُطبَّق على تملّك غير السعودي للعقار في مدن أو مناطق محددة رسم أو ضريبة إضافية تُضاف إلى ضريبة التصرفات العقارية، ضمن تنظيمات تملّك الأجانب، وتختلف تفاصيله بحسب المدينة ونوع العقار. هذا إرشاد عام دون إسناد لمادة، والتفاصيل في تنظيمات الهيئة والجهات المختصة.
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة سعودية بنسبة 5% على نقل ملكية العقار، يتحمّلها المتصرف أو البائع، وتُوثَّق وتُسدَّد عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ، مع إعفاءات للهبة والوقف والميراث والمسكن الأول ضمن حد المليون ريال.
قبل أي إفراغ عقاري تحقّق من خضوع التصرف للضريبة، ثم احسب 5% من قيمة العقار، وافحص انطباق الإعفاء، ثم وثّق التصرف وسدّد الضريبة عبر منصة rett.zatca.gov.sa قبل نقل الملكية.
تأخّر السداد أو إغفال التوثيق يعرّض المتصرف لغرامات ويؤخّر الإفراغ، لذا يُنصح بتسوية الضريبة مبكراً قبل موعد نقل الملكية أمام كاتب العدل.
فريقنا من المحامين المرخّصين المتخصصين في القضايا العقارية والضريبية جاهز لدراسة حالتك ومراجعة مستنداتك قبل التصرف. احجز استشارتك الآن لتفادي الغرامات وضمان سلامة الإفراغ.
الأسئلة الشائعة
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية في عام 2026؟
نسبة ضريبة التصرفات العقارية 5% ثابتة من قيمة التصرف الناقل لملكية العقار، ولم يطرأ عليها تغيير منذ بدء تطبيقها في أكتوبر 2020م.
تُطبَّق النسبة على جميع التصرفات الخاضعة دون اختلاف باختلاف نوع العقار أو المنطقة. وأي تعديل مستقبلي يصدر عن الجهات المختصة، لذا يُستحسن التحقق من النسبة السارية عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عند إتمام التصرف.
هل توجد حاسبة لضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، يمكن حساب الضريبة يدوياً بضرب قيمة العقار في 5%، كما توفّر منصة التصرفات العقارية احتساباً آلياً للمبلغ عند توثيق التصرف.
على سبيل المثال، عقار بقيمة مليون ريال تبلغ ضريبته خمسين ألف ريال. وتعتمد الهيئة القيمة العادلة إذا قلّت القيمة المعلنة عنها، فيُحتسب المبلغ على القيمة الأعلى ضمن قواعد مكافحة تجنّب الضريبة.
كيف أستعلم عن ضريبة تصرف عقاري؟
يتم الاستعلام عن ضريبة التصرف ومتابعة حالته إلكترونياً عبر منصة التصرفات العقارية rett.zatca.gov.sa التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
تعرض المنصة بيانات التصرف وقيمة الضريبة المحتسبة وحالة السداد وإشعار الدفع الذي يتيح استكمال الإفراغ. ويمكن للمتصرف الرجوع إليها للتحقق من انطباق الإعفاء أو تقديم طلب الاسترداد عند فسخ التصرف.
أين أجد اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية؟
تُنشر اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية والقرارات المنظِّمة لها عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ومنصتها الإلكترونية الرسمية.
تتضمّن اللائحة تفاصيل الوعاء الخاضع وحالات الإعفاء وشروطها والمهل والغرامات، وهي المرجع الحاكم للتفاصيل الدقيقة. ويُوصى بمراجعتها أو استشارة مختص قبل التصرف لأن هذا الدليل إرشاد عام لا يغني عنها.
هل يدفع الأفراد ضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، تسري ضريبة التصرفات العقارية على الأفراد كما تسري على المنشآت، إذ العبرة بواقعة نقل ملكية العقار لا بصفة المتصرف.
يقع العبء نظاماً على المتصرف، وهو غالباً البائع. غير أن بعض تصرفات الأفراد معفاة، كالهبة بين الأصول والفروع والأزواج والميراث والمسكن الأول ضمن حد الدعم، بشروط توثيقية محددة لدى الهيئة.
هل تُطبَّق الضريبة عند بيع العقار فقط؟
لا، لا تقتصر الضريبة على البيع، بل تشمل كل تصرف ناقل للملكية أو الحيازة مثل المقايضة والتنازل وبعض صور الهبة غير المعفاة.
العبرة بنقل الملكية أو الحيازة أياً كان شكل التصرف. وتظل حالات محددة معفاة بنص اللائحة التنفيذية، كالوقف والميراث والقسمة بين الشركاء والنقل من وإلى الجهات الحكومية.
من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية البائع أم المشتري؟
يقع عبء الضريبة نظاماً على المتصرف، وهو غالباً البائع أو الناقل للملكية، ويبقى مسؤولاً أمام الهيئة عن سدادها.
يجوز للطرفين الاتفاق تعاقدياً على أن يتحمّل المشتري قيمة الضريبة، لكن هذا الاتفاق ينظّم علاقتهما المالية ولا يغيّر المكلَّف نظاماً. ويُستحسن توثيق ذلك صراحةً في عقد البيع تفادياً للنزاع.
هل الميراث والهبة معفيان من ضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، الميراث معفى من الضريبة، وكذلك هبة العقار بين الأصل والفرع والزوجين، بشروط توثيقية تثبت صلة القرابة أو حصر الإرث.
يشمل الإعفاء أيضاً الوقف الخيري والذري والقسمة العينية بين الشركاء. ويُشترط لكل حالة إثبات موجب الإعفاء بالمستندات، وتظل التفاصيل الدقيقة لشروطه محكومة باللائحة التنفيذية للضريبة.
هل يخضع المسكن الأول لضريبة التصرفات العقارية؟
يُعفى المسكن الأول للمواطن حتى حد دعم قدره مليون ريال، وتتحمّل الدولة الضريبة عن هذا الحد ضمن ضوابط الدعم المقررة.
وما زاد على مليون ريال من قيمة المسكن يخضع للضريبة بنسبة 5%. ويُشترط أن يكون المسكن هو الأول للمستفيد، مع استيفاء شروط الدعم المعتمدة لدى الجهات المختصة.
ماذا يحدث إذا تأخرت في سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
يترتب على التأخر في سداد الضريبة أو عدم توثيق التصرف غرامات مالية تفرضها الهيئة، كما يتعطّل الإفراغ ونقل الملكية حتى السداد.
ويُواجَه التهرب الضريبي بغرامات أشد وفق تنظيمات الهيئة. وللمكلَّف حق التظلّم على الربط أمام الهيئة ثم اللجان الضريبية المختصة خلال المهل النظامية، لذا يُنصح بتسوية الضريبة مبكراً.