شكوى التعدي على أرض في السعودية: خطوات الإبلاغ حتى استرداد الحيازة

ما الفرق بين المسار الجزائي ودعوى استرداد الحيازة المدنية؟

يقوم المسار الجزائي على بلاغٍ أو شكوى عن التعدي على الأملاك إذا كان مصحوباً بقوةٍ أو استيلاء، ويمنح النظامُ المجني عليه ولورثته حقّ رفع الدعوى الجزائية بالحق الخاص ومباشرتها أمام المحكمة المختصة، وفقاً للمادة 16 من نظام الإجراءات الجزائية.

أمّا المسار المدني فيقوم على دعوى استرداد الحيازة أو إثبات الملكية، وتحكمه قواعد المعاملات المدنية والمرافعات، فيُصاغ هنا كإرشادٍ عامٍّ دون أرقام مواد. والقاعدة العملية ألّا تخلط بين المسارين: فالبلاغ الجزائي عن التعدي بالقوة أو على أملاك الدولة يختلف في الجهة والإجراء عن دعوى الحيازة المدنية.

• وفقاً للمادة 16 من نظام الإجراءات الجزائية: «للمجني عليه — أو من ينوب عنه — ولورثته من بعده، حق رفع الدعوى الجزائية في جميع القضايا التي يتعلق بها حق خاص، ومباشرة هذه الدعوى أمام المحكمة المختصة. وعلى المحكمة في هذه الحال إبلاغ المدعي العام بالحضور».

كيف تجهّز إثبات الملكية أو الحيازة قبل تقديم الشكوى؟

صك الملكية أو العقد الموثق هو دليلك الأساس على الملكية أو الحيازة الذي يُبنى عليه البلاغ، وأساسه الموضوعي في المعاملات المدنية فيُذكر كإرشادٍ عام. والقاعدة أنّ عبء الإثبات على المدّعي: البيّنة على من ادّعى واليمين على من أنكر، فيلزمك تجهيز بيّنتك قبل الشكوى، وفقاً للمادة 3 من نظام الإثبات. أمّا التفرقة النظامية بين التعدي والغصب وآثارهما فمحلّها المعاملات المدنية، فتُذكر كإرشادٍ عامٍّ دون أرقام.

• وفقاً للمادة 3 من نظام الإثبات: «البينة على من ادعى، واليمين على من أنكر… البينة لإثبات خلاف الظاهر، واليمين لإبقاء الأصل».

أين تُقدَّم شكوى التعدي وما الجهة أو القناة المناسبة؟

بلاغات الشرطة وخدمة 940 أو البلدية أو إمارة المنطقة قنواتٌ إداريةٌ للإبلاغ عن التعدي، وهي إجراءاتٌ تُصاغ كإرشادٍ عام. أمّا التعدي على أراضي الدولة والأملاك العامة فيُبلَّغ عنه عبر المنصة الوطنية الموحدة والنفاذ الوطني الموحد. وتحديد الجهة المختصة نوعياً يُبيَّن إرشاداً عاماً بحسب نوع التعدي وطبيعته دون رقم مادةٍ حاكمة.

من له الصفة في رفع دعوى التعدي ومباشرتها؟

للمجني عليه أو من ينوب عنه ولورثته من بعده حق رفع الدعوى الجزائية في جميع القضايا التي يتعلق بها حقٌّ خاص، وفقاً للمادة 16 من نظام الإجراءات الجزائية. ولصاحب الحق الخاص مباشرة دعواه أمام المحكمة المختصة، وعلى المحكمة إبلاغ المدعي العام بالحضور. أمّا الحائز غير المالك فقد يبلّغ عن التعدي على حيازته، وتفصيل صفته في المسار المدني محلّه المعاملات المدنية فيُصاغ إرشاداً عاماً.

• وفقاً للمادة 16 من نظام الإجراءات الجزائية: «للمجني عليه — أو من ينوب عنه — ولورثته من بعده، حق رفع الدعوى الجزائية… ومباشرة هذه الدعوى أمام المحكمة المختصة».

كيف تُحال الدعوى إلى المحكمة بعد التحقيق؟

إذا رأت هيئة التحقيق والادعاء العام بعد انتهاء التحقيق أنّ الأدلة كافيةٌ ضد المتهم رفعت الدعوى إلى المحكمة المختصة، وكلّفت المتهم بالحضور، وفقاً للمادة 126 من نظام الإجراءات الجزائية. وتُرفع الدعوى وفق لائحةٍ تشمل تعيين المتهم، وتعيين مدعي الحق الخاص، وبيان الجريمة وأركانها، وذكر النصوص الشرعية أو النظامية المنطبقة ونوع العقوبة، وبيان الأدلة وأسماء الشهود، واسم عضو الهيئة وتوقيعه. وتبقى القنوات الإدارية السابقة للإحالة إرشاداً عاماً لا تحكمها مادةٌ في النظام.

• وفقاً للمادة 126 من نظام الإجراءات الجزائية: «إذا رأت هيئة التحقيق والادعاء العام بعد انتهاء التحقيق أن الأدلة كافية ضد المتهم، فترفع الدعوى إلى المحكمة المختصة، وتكلف المتهم بالحضور أمامها. وترفع الدعوى وفق لائحة تشمل: تعيين المتهم… تعيين مدعي الحق الخاص… بيان الجريمة… وأركانها… والأدلة… وأسماء الشهود… واسم عضو هيئة التحقيق والادعاء العام وتوقيعه».

متى يُبلَّغ الخصوم بأمر إحالة الدعوى؟

تبلّغ هيئة التحقيق والادعاء العام الخصوم بالأمر الصادر بإحالة الدعوى إلى المحكمة خلال خمسة أيام من تاريخ صدوره، وفقاً للمادة 126 من نظام الإجراءات الجزائية، ويُكلَّف المتهم بالحضور أمام المحكمة المختصة بعد رفع الدعوى إليها. أمّا مدد المواعيد الأخرى وسقوط الحق في دعوى الحيازة فتحكمها المرافعات والمعاملات المدنية، فتُصاغ إرشاداً عاماً دون مدةٍ محددة.

على من يقع عبء إثبات التعدي؟

البيّنة على من ادّعى واليمين على من أنكر، فيقع عبء إثبات التعدي على صاحب الأرض المدّعي، وفقاً للمادة 3 من نظام الإثبات. والبيّنة لإثبات خلاف الظاهر واليمين لإبقاء الأصل، والبيّنة حجةٌ متعديةٌ والإقرار حجةٌ قاصرة، والثابت بالبرهان كالثابت بالعيان، فقيمة البيّنة الموثقة كقيمة المعاينة المباشرة.

• وفقاً للمادة 3 من نظام الإثبات: «البينة على من ادعى، واليمين على من أنكر. البينة لإثبات خلاف الظاهر، واليمين لإبقاء الأصل. البينة حجة متعدية، والإقرار حجة قاصرة. الثابت بالبرهان كالثابت بالعيان».

كيف تُثبت حالة التعدي قبل ضياع معالمها؟

لمن يخشى ضياع معالم واقعةٍ يحتمل أن تصبح محل نزاعٍ أمام القضاء أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها بدعوى مستعجلةٍ للمحكمة المختصة، وفقاً للمادة 109 من نظام الإثبات، ويُقدَّم الطلب وفق الإجراءات المنظمة لذلك مع مراعاة أحكام المعاينة المقررة نظاماً. أمّا توثيق التعدي بالصور والمحاضر والشهود فيدعم البيّنة، وتفصيل وسائله العملية إرشادٌ عام.

• وفقاً للمادة 109 من نظام الإثبات: «يجوز لمن يخشى ضياع معالم واقعة يحتمل أن تصبح محل نزاع أمام القضاء أن يطلب معاينتها وإثبات حالتها، ويقدم الطلب بدعوى مستعجلة للمحكمة المختصة وفقاً للإجراءات المنظمة لذلك».

هل يمكن ندب خبير لمعاينة التعدي وحدود الأرض؟

للمحكمة في حال التقدم بدعوى أن تندب خبيراً للانتقال والمعاينة وسماع أقوال من ترى لزوم سماع أقواله، وفقاً للمادة 109 من نظام الإثبات، وتحدّد جلسةً لسماع ملحوظات الخصوم على تقرير الخبير وأعماله وفق القواعد المنظمة. والخبرة الفنية تعزّز إثبات حدود الأرض ونطاق التعدي، وتقديرها راجعٌ للمحكمة كإرشادٍ عامٍّ في التطبيق.

• وفقاً للمادة 109 من نظام الإثبات: «يجوز للمحكمة في حال التقدم بدعوى لها أن تندب خبيراً للانتقال والمعاينة وسماع أقوال من يرى لزوم سماع أقواله، ويتعين على المحكمة أن تحدد جلسة لسماع ملحوظات الخصوم على تقرير الخبير وأعماله».

هل تنزع المحكمة العقار من يد المتعدي أثناء الدعوى؟

إذا كانت الجريمة متعلقةً بحيازة عقارٍ ورأت المحكمة نزعه ممن هو في يده وإبقاءه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى فلها ذلك، وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية. أمّا طلب وقف البناء أو الحفر كإجراءٍ وقتيٍّ ريثما تُنظر الدعوى فتحكمه المرافعات، فيُصاغ إرشاداً عاماً. ويدعم الحفاظ على الوضع القائم طلبُ إثبات حالة التعدي بدعوى مستعجلةٍ قبل تغيّر معالم الأرض، وفقاً للمادة 109 من نظام الإثبات.

• وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية: «إذا كانت الجريمة متعلقة بحيازة عقار ورأت المحكمة نزعه ممن هو في يده وإبقاءه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى، فلها ذلك».

متى يُعاد العقار لمن جُرّد منه بالقوة؟

إذا حُكم بإدانة شخصٍ في جريمةٍ مصحوبةٍ باستعمال القوة، وظهر للمحكمة أنّ آخر جُرّد من عقارٍ بسبب هذه القوة، جاز لها أن تأمر بإعادة العقار إلى حيازة من اغتُصب منه، وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية، على أن تكون الإعادة دون الإخلال بحق الغير في هذا العقار. أمّا استرداد الحيازة عبر المسار المدني بدعوى استرداد الحيازة فمحلّه المعاملات المدنية والمرافعات، فيُصاغ إرشاداً عاماً.

• وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية: «وإذا حكم بإدانة شخص في جريمة مصحوبة باستعمال القوة، وظهر للمحكمة أن شخصاً جرد من عقار بسبب هذه القوة، جاز للمحكمة أن تأمر بإعادة العقار إلى حيازة من اغتصب منه، دون الإخلال بحق غيره في هذا العقار».

كيف يُستأنف حكم دعوى التعدي؟

للمحكوم عليه وللمدعي العام وللمدعي بالحق الخاص طلب استئناف أو تدقيق الأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى خلال المدة المقررة نظاماً، وفقاً للمادة 192 من نظام الإجراءات الجزائية، وعلى المحكمة التي تصدر الحكم إعلامهم بهذا الحق حال النطق بالحكم. ويكون تدقيق الحكم من محكمة الاستئناف دون ترافعٍ أمامها، ما لم تقرر نظر الدعوى مرافعة.

• وفقاً للمادة 192 من نظام الإجراءات الجزائية: «للمحكوم عليه وللمدعي العام وللمدعي بالحق الخاص؛ طلب استئناف أو تدقيق الأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى خلال المدة المقررة نظاماً. وعلى المحكمة التي تصدر الحكم إعلامهم بهذا الحق حال النطق بالحكم… يكون تدقيق الحكم من محكمة الاستئناف دون ترافع أمامها، ما لم تقرر نظر الدعوى مرافعة».

متى يُنقض حكم دعوى التعدي أمام المحكمة العليا؟

يجوز الاعتراض بطلب النقض أمام المحكمة العليا على الأحكام والقرارات التي تصدرها أو تؤيدها محاكم الاستئناف عند مخالفة أحكام الشريعة، أو صدور الحكم من محكمةٍ غير مشكَّلةٍ تشكيلاً سليماً، أو من محكمةٍ غير مختصة، أو الخطأ في تكييف الواقعة أو وصفها وصفاً غير سليم، وفقاً للمادة 198 من نظام الإجراءات الجزائية. أمّا مدد الاعتراض التفصيلية وإجراءاته فتحكمها المرافعات، فتُذكر إرشاداً عاماً دون مدةٍ محددة.

• وفقاً للمادة 198 من نظام الإجراءات الجزائية: «للمحكوم عليه وللمدعي العام وللمدعي بالحق الخاص؛ الاعتراض بطلب النقض أمام المحكمة العليا على الأحكام والقرارات التي تصدرها أو تؤيدها محاكم الاستئناف، متى كان محل الاعتراض: مخالفة أحكام الشريعة الإسلامية… صدور الحكم من محكمة غير مشكلة تشكيلاً سليماً… أو غير مختصة… الخطأ في تكييف الواقعة، أو وصفها وصفاً غير سليم».

كيف يُقدَّم طلب تنفيذ حكم إزالة التعدي؟

يتم التنفيذ بناءً على طلبٍ يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ وفق النموذج المقرر، ويتحقق القاضي من الصيغة التنفيذية على السند، وفقاً للمادة 34 من نظام التنفيذ. ويصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً بالتنفيذ ويبلّغ المدين، فإن تعذّر إبلاغه خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ أمر بنشر الإبلاغ في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً في منطقة مقر المحكمة. أمّا الرسوم والتكاليف فلا مادة حاكمة لها هنا، فتُذكر إرشاداً عاماً دون مبلغٍ محدد.

• وفقاً للمادة 34 من نظام التنفيذ: «يتم التنفيذ بناءً على طلب يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ… يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً بالتنفيذ إلى المدين… ويبلغ المدين… فإن تعذر إبلاغ المدين خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ؛ أمر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً في منطقة مقر المحكمة».

كيف يُنفَّذ إخلاء العقار وتسليمه للمنفَّذ له؟

يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقعه في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويسلّم العقار للمنفَّذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك، وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ. وإذا امتنع من بيده العقار عن تسلّم منقولاته سُلّمت إلى الخازن القضائي، وأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز.

• وفقاً للمادة 72 من نظام التنفيذ: «يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك… فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز».

ماذا لو قاوم المتعدي التنفيذ أو حاول تعطيله؟

إذا وقع تعدٍّ أو مقاومةٌ أو محاولةٌ لتعطيل التنفيذ وجب على قاضي التنفيذ اتخاذ جميع الإجراءات التحفظية، وله الأمر على الجهات المختصة بتقديم المعونة المطلوبة لإتمام التنفيذ، وفقاً للمادة 7 من نظام التنفيذ. ولا يجوز لمأموري التنفيذ كسر الأبواب أو فتح الأقفال بالقوة لإجراء التنفيذ إلا بعد استئذان قاضي التنفيذ وتوقيع محضرٍ بذلك.

• وفقاً للمادة 7 من نظام التنفيذ: «إذا وقع تعدٍّ، أو مقاومة، أو محاولة لتعطيل التنفيذ، وجب على قاضي التنفيذ اتخاذ جميع الإجراءات التحفظية، وله الأمر على الجهات المختصة بتقديم المعونة المطلوبة، ولا يجوز لمأموري التنفيذ كسر الأبواب، أو فتح الأقفال بالقوة لإجراء التنفيذ، إلا بعد استئذان قاضي التنفيذ، وتوقيع محضر بذلك».

كيف يُبلَّغ عن التعدي على أراضي الدولة والأراضي الزراعية؟

يتم الإبلاغ عن التعدي على أملاك الدولة عبر المنصة الوطنية الموحدة والنفاذ الوطني الموحد بوصفها قناةً إداريةً للإبلاغ. ولا توجد في الأنظمة المعتمدة هنا مادةٌ حاكمةٌ لعقوبة التعدي أو الاستيلاء على أراضي الدولة، فيُمنع ذكر مدةٍ أو غرامةٍ محددة، ويبقى الأمر إرشاداً عاماً. والتعدي على الأراضي الزراعية حالةٌ خاصةٌ لا تحكمها مادةٌ في هذه الأنظمة، فتُصاغ إرشاداً عاماً كذلك.

التعويض عن الضرر مبدأٌ عامٌّ يقوم على جبر ما لحق صاحب الأرض من ضررٍ مباشرٍ بسبب التعدي، لكن تفصيل أساسه وشروطه ومقداره محلّه المعاملات المدنية، فيُذكر إرشاداً عاماً دون أرقام. ويُميَّز هذا التعويض عن تعويض نزع الملكية (سعر المتر) الذي تقدّره الدولة عند نزع العقار للمنفعة العامة، وهو مسارٌ وأساسٌ مختلفٌ عن الضرر الناتج عن تعدي الأفراد.