التعدي على الأملاك العقارية في النظام السعودي: التعريف والصور والمسارات النظامية لاسترداد الحيازة

تعريف التعدي على الأملاك العقارية

التعدي فعلٌ مادي يقع على عقار الغير بغير سندٍ نظامي يخوّل الفاعل ذلك. ولا يشترط أن يكون المتضرر مالكاً بصكٍّ نهائي؛ فالتعدي يشمل العقار المملوك والعقار المحوز للغير على السواء، إذ الحيازة الهادئة المستقرة محلٌّ للحماية النظامية.

ولمّا لم تتضمن المدونة النظامية المتاحة مادةً تُعرّف جريمة التعدي العقاري تعريفاً صريحاً جامعاً، فإن هذا التعريف يُصاغ هنا إرشادياً بحسب المستقر الفقهي والعملي، دون نسبة نصٍّ محدد إلى نظامٍ لا يتضمنه.

صور التعدي على العقار وأشكاله

تتعدد صور التعدي على العقار بتعدد وقائعه العملية، ومن أبرزها:

• وضع اليد على العقار وإشغاله دون سندٍ نظامي.
• البناء أو التسوير أو الردم أو الزراعة على أرض الغير.
• الإتلاف أو الهدم لمنشآت العقار أو معالمه.
• منع المالك من الانتفاع بعقاره أو الدخول إليه.

وهذه الصور واردةٌ على سبيل المثال لا الحصر، إذ تنشأ صورٌ أخرى بحسب طبيعة العقار وواقعة الاعتداء.

أركان جريمة التعدي على الملك

يقوم فعل التعدي عملياً على أركانٍ ثلاثة متساندة: المحل، وهو عقارٌ مملوكٌ أو محوزٌ للغير يقع عليه الاعتداء؛ والفعل المقترن بالقصد، وهو اعتداءٌ مادي على العقار بغير سندٍ مع اتجاه إرادة الفاعل إليه؛ والضرر مع علاقةٍ سببية تربط بين فعل المتعدي والضرر الواقع على المالك. وتُعدّ هذه الأركان إطاراً إرشادياً لتكييف الواقعة، لا نصاً مقنّناً.

الفرق بين التعدي على الملك والسرقة

يختلف التعدي عن السرقة في ركنٍ جوهري. فالتعدي فعلٌ يقع على العقار أو المال دون نقلٍ خفيٍّ للحيازة، بينما تقوم السرقة على ركن الاختلاس، أي أخذ مالٍ منقولٍ مملوكٍ للغير خفيةً وبغير رضاه. ولاختلاف الركن يختلف الوصف الجرمي والمسار النظامي بين الفعلين، ويترتب على ذلك اختلافٌ في الإجراء والجهة المختصة.

سلطة المحكمة في نزع حيازة العقار محل الجريمة

وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية، إذا كانت الجريمة متعلقة بحيازة عقار ورأت المحكمة نزعه ممن هو في يده وإبقاءه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى، فلها ذلك. وهذا الإجراء تحفّظي بطبيعته، يحمي الحيازة المتنازع عليها ويمنع تكريس واقعة وضع اليد لحين الفصل في النزاع.

• المادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية: «إذا كانت الجريمة متعلقة بحيازة عقار ورأت المحكمة نزعه ممن هو في يده وإبقاءه تحت تصرفها أثناء نظر الدعوى، فلها ذلك».

إعادة العقار إلى من انتُزع منه بالقوة

وفقاً للمادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية، إذا حُكم بإدانة شخصٍ في جريمةٍ مصحوبةٍ باستعمال القوة، وظهر للمحكمة أن شخصاً جُرّد من عقارٍ بسبب هذه القوة، جاز للمحكمة أن تأمر بإعادة العقار إلى حيازة من اغتُصب منه، دون الإخلال بحق غيره في هذا العقار. ويُشترط لإعمال هذا الحكم ارتباط انتزاع العقار باستعمال القوة، فتظل حقوق الغير الثابتة قائمةً لا يمسّها أمر الإعادة.

• المادة 185 من نظام الإجراءات الجزائية: «وإذا حُكم بإدانة شخص في جريمة مصحوبة باستعمال القوة، وظهر للمحكمة أن شخصًا جُرّد من عقار بسبب هذه القوة، جاز للمحكمة أن تأمر بإعادة العقار إلى حيازة من اغتُصب منه، دون الإخلال بحق غيره في هذا العقار».

دعوى استرداد الحيازة والتعويض عن فوات المنفعة

إلى جانب المسار الجزائي، يجوز للمالك أن يسلك المسار المدني برفع دعوى لاسترداد الحيازة ورفع اليد عن العقار المعتدى عليه. ويشمل التعويض جبر الضرر الفعلي وما فات من منفعةٍ بسبب التعدي، تطبيقاً لمب