توثيق عقد الإيجار في السعودية إجراءٌ إلكتروني يُسجَّل به العقد لدى الجهة المنظمة لخدمات الإيجار، فيثبت العلاقة بين المؤجر والمستأجر ويُمكّن من تنفيذ التزاماتها. ويأتي هذا الدليل امتداداً لـدليل عقد الإيجار الذي يعالج العلاقة الإيجارية في مجملها.
توثيق عقد الإيجار إجراءٌ يُسجَّل به العقد إلكترونياً لدى الجهة المنظمة لخدمات الإيجار بهدف إثبات العلاقة بين المؤجر والمستأجر. ولئن كان الإجراء تشغيلياً في أصله، فإن آثاره في النفاذ والتنفيذ تستند إلى نظام التنفيذ ونظام الرهن العقاري المسجّل.
يتناول الدليل إجراء التوثيق ومستنداته ورسومه، وأثره القانوني في النفاذ في مواجهة الغير والإخلاء وضمان الأجرة، وأثر عدم التوثيق، دون الخوض في وقائع نزاعٍ بعينه.
بتوثيق العقد يصبح المؤجر والمستأجر قادرَين على إثبات العلاقة الإيجارية والاستناد إليها في الإخلاء والتنفيذ وضمان الأجرة أمام محكمة التنفيذ.
يستهدف الدليل المؤجرين والمستأجرين والمكاتب العقارية الراغبين في معرفة كيفية توثيق العقد، ولماذا يغيّر التوثيق مركزهم القانوني.
ما المقصود بتوثيق عقد الإيجار ولماذا هو مهم؟
توثيق عقد الإيجار هو تسجيل العقد إلكترونياً لدى الجهة المنظمة لخدمات الإيجار ليصبح مثبتاً رسمياً. وتكمن أهميته في تحويل العلاقة من اتفاق شخصي يصعب إثباته إلى علاقة موثّقة يمكن الاستناد إليها في الإثبات والنفاذ والتنفيذ وضمان الحقوق.
لماذا يوصي المحامون بتوثيق عقد الإيجار؟
يحوّل التوثيق الاتفاق الشخصي إلى علاقة مثبتة يسهل الاستناد إليها عند النزاع، بخلاف عقد الإيجار الورقي الذي يبقى إثباته أصعب أمام الجهات المختصة. ويدعم العقد الموثّق مركز الطرفين في الإثبات، إذ يثبّت شروط العلاقة وتاريخها بصورة يعتد بها.
يُعدّ التوثيق كذلك شرطاً عملياً للاستفادة من الخدمات المرتبطة بالعلاقة الإيجارية وربطها بالعنوان الوطني. وهذا الجانب إجراءٌ تشغيلي عام تنظّمه الجهة المختصة، لا يستند إلى مادة في مدونة الأنظمة.
كيف يتم توثيق عقد الإيجار إلكترونياً عبر منصة إيجار؟
يتم توثيق عقد الإيجار بتسجيل الدخول إلى الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار عبر النفاذ الوطني، ثم إدخال بيانات العقار والعنوان الوطني وبيانات الطرفين وشروط العقد والأجرة، وإرسال العقد للطرف الآخر لقبوله واعتماده ليصبح موثّقاً. وهو إجراء تشغيلي عام لا يستند إلى مادة في المدونة.
الخطوة الأولى: تسجيل الدخول والتحقق عبر النفاذ الوطني (نفاذ/أبشر)
يُسجّل الدخول إلى منصة خدمات الإيجار عبر بوابة النفاذ الوطني الموحّد أو أبشر. ويُشترط عملياً رقم جوال مسجّل في أبشر لإتمام التحقق من هوية المستخدم.
الخطوة الثانية: إدخال بيانات العقار والعنوان الوطني
تُدخل بيانات العقار ورقم العنوان الوطني ووثيقة الملكية لتوصيف العين المؤجرة. ويُربط العقار بصك الملكية أو بما يثبت صفة المؤجر عليه.
الخطوة الثالثة: تحديد بيانات الطرفين وشروط العقد والأجرة
تُدخل هويّات المؤجر والمستأجر ومدة العقد وقيمة الأجرة وآلية سدادها. وتُحدَّد الشروط الإضافية المتفق عليها بين الطرفين ضمن بنود العقد.
الخطوة الرابعة: إرسال العقد للطرف الآخر لقبوله واعتماده
يُرسَل العقد إلكترونياً للطرف الآخر ليقبله ويعتمده حتى يكتمل التوثيق. ولا يُعدّ العقد موثّقاً نهائياً قبل قبول الطرفين واعتماد المنصة له.
الخطوة الخامسة: استلام العقد الموثّق والاستعلام عنه
يستلم الطرفان نسخة العقد الموثّق، ويمكن الاستعلام عنه واستخراجه من المنصة. ويُتاح الاستعلام عن العقد الموثّق برقم الهوية عبر المنصة نفسها.
ما المستندات والشروط والرسوم اللازمة لتوثيق عقد الإيجار؟
يتطلب توثيق عقد الإيجار هوية سارية للطرفين ووثيقة ملكية العقار ورقم جوال مسجَّلاً في أبشر والعنوان الوطني وبيانات الحساب البنكي، وتُستوفى رسوم تشغيلية سنوية عند التوثيق. وجميعها متطلبات إجرائية عامة لا تستند إلى نصٍّ نظامي في مدونة القوانين الحالية.
المستندات المطلوبة من المؤجر والمستأجر
تُطلب هوية وطنية سارية للمؤجر والمستأجر، أو ما يعادلها للمقيم أو المنشأة. وتُطلب كذلك وثيقة ملكية العقار أو ما يثبت صفة المؤجر، مع العنوان الوطني للعقار.
الشروط الفنية لصحة بيانات العقد
يُشترط تطابق بيانات العقار والطرفين مع السجلات الرسمية لقبول التوثيق. ويُشترط رقم جوال مسجّل في أبشر وبيانات حساب بنكي لربط سداد الأجرة إلكترونياً.
رسوم التوثيق ومدة اعتماد العقد
يُشار تجارياً إلى رسمٍ سنوي يقارب مبلغاً محدوداً لتوثيق العقد، دون سندٍ نظامي مؤكد في المدونة، فيُعامَل معلومةً تشغيلية يُتحقق منها لدى الجهة المنظمة. أما قيمة الأجرة وآلية تعديلها فيرتبطان بشروط العقد المتفق عليها، وقد يفيد الاطلاع على أحكام زيادة الأجرة عند صياغة هذا البند. ويكتمل اعتماد العقد بعد قبول الطرفين، والمدة إجرائية تشغيلية لا تُسند إلى مادة.
ما الأثر القانوني لتوثيق عقد الإيجار على نفاذه في مواجهة الغير؟
تسجيل عقد الإيجار يحدّد نفاذه في مواجهة الغير. فعقد إيجار العقار المرهون المسجَّل عينياً الصادر من الراهن لا ينفذ في حق المرتهن إلا إذا سُجِّل قبل عقد الرهن، ما لم تقل مدته عن خمس سنوات فينفذ حينئذٍ ولو سُجِّل بعد عقد الرهن.
أثر تسجيل العقد على نفاذه في حق المرتهن
إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفق نظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، وذلك وفقاً للمادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل. ويُستثنى من ذلك ما إذا كانت مدة الإيجار أقل من خمس سنوات، فينفذ العقد حينئذٍ ولو سُجِّل بعد عقد الرهن.
- المادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل: «إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات فينفذ حينئذٍ عقد الإيجار ولو سجل بعد عقد الرهن».
التزام الراهن بالإفصاح عن الحقوق على العقار غير المسجّل عينياً
إذا كان العقار المرهون غير مسجل عينياً، التزم الراهن بالإفصاح في عقد الرهن عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار، وفقاً للمادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل. وإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح لزم الراهن تعويض المرتهن عمّا لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيء النية تحرّكت ضده الدعوى الجزائية.
- المادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل: «… فيلتزم الراهن بالإفصاح – في عقد الرهن- عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الإفصاح فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيء النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقًا لنظام مكافحة التزوير».
القيمة الإثباتية للعقد الموثّق في مواجهة الغير
يقوّي توثيق العقد مركز الطرفين في الإثبات، ويثبّت تاريخ العلاقة الإيجارية في مواجهة الغير. أما اعتبار العقد الموثّق سنداً تنفيذياً بذاته فيُعرض كإرشاد عام، دون إسناد إلى مادة تُعدّد السندات التنفيذية في المدونة.
كيف يُنفَّذ إخلاء العقار المؤجر عبر محكمة التنفيذ؟
يُنفَّذ إخلاء العقار المؤجر بخروج مأمور التنفيذ إلى موقعه في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، فيُسلِّم العقار للمنفَّذ له. وله استخدام القوة الجبرية عند اللزوم لدخول العقار وإتمام الإخلاء.
ميعاد الإخلاء وخروج مأمور التنفيذ
يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقعه في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، وفقاً للمادة (72) من نظام التنفيذ. ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفَّذ له بعد انقضاء هذه المدة.
- المادة (72) من نظام التنفيذ: «يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك».
مصير المنقولات الموجودة في العقار
إذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلّم المنقولات التابعة له، سُلّمت هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، وفقاً للمادة (72) من نظام التنفيذ. ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع قيمتها في حساب المحكمة.
- المادة (72) من نظام التنفيذ: «وإذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعة له، فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة».
سلطة مأمور التنفيذ في استخدام القوة الجبرية
لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك، وفقاً للمادة (72) من نظام التنفيذ. ويفترض بدء هذا المسار السريع وجود سند تنفيذي يقوم عليه التنفيذ، وهو ما يُعرض عموماً دون إسناد إلى مادة محدِّدة.
كيف يضمن المؤجر حقه في الأجرة عبر الحجز التحفظي؟
لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة في العين المؤجرة، ضماناً للأجور المستحقة له، بما يحفظ حقه في الأجرة قبل الفصل في النزاع.
يمنح نظام التنفيذ المؤجر وسيلة تحفّظية مباشرة لضمان أجرته. فلمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة، وفقاً للمادة (25) من نظام التنفيذ. ويحفظ هذا الإجراء حق المؤجر في التحصيل ويقيّد تصرّف المستأجر في تلك المنقولات إلى حين الفصل في النزاع.
- المادة (25) من نظام التنفيذ: «لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات، أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة».
ما أثر عدم توثيق عقد الإيجار وما العقوبات المحتملة؟
عدم توثيق عقد الإيجار يُضعف مركز الطرفين في الإثبات، وقد يحول دون نفاذ العقد في مواجهة الغير والاستفادة من مسارات التنفيذ السريعة. وتُذكر تجارياً غرامات وإغلاق للمكاتب المخالفة، دون سندٍ نظامي مؤكد في المدونة.
أثر عدم التوثيق على الإثبات والنفاذ
يجعل غياب التوثيق إثبات العلاقة الإيجارية وشروطها أصعب عند النزاع. كما أن العقد غير المسجّل قد لا ينفذ في مواجهة الغير كالمرتهن، وفقاً لقواعد الأولوية في التسجيل المقررة في المادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل.
- المادة (20) من نظام الرهن العقاري المسجّل: «إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن…».
الغرامات المشار إليها وإغلاق المكاتب المخالفة
يُشار تجارياً إلى غرامة قد تصل إلى مبلغ كبير وإغلاق المكتب العقاري المخالف، دون إسناد إلى نصٍّ في المدونة، ويمكن الاطلاع على تفصيل ذلك في مقال عقوبة عدم توثيق الإيجار. وتُعامل هذه العقوبات كإرشاد تنظيمي عام يُتحقق من تفاصيله لدى الجهة المنظمة عند الحاجة.
ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر توثيق عقد الإيجار؟
إذا رفض المؤجر توثيق العقد، فبإمكان المستأجر تسجيل العقد من جانبه ومطالبة المؤجر بالقبول، أو التقدم باعتراضٍ أو شكوى للجهة المنظمة لخدمات الإيجار. وهو مسار إجرائي عام لا يُسند إلى مادة في المدونة.
يملك المستأجر عند امتناع المؤجر أن يبادر بتسجيل العقد من طرفه على المنصة، ثم يطالب المؤجر بقبوله واعتماده. فإن استمر الامتناع أمكنه التقدم باعتراض أو شكوى للجهة المنظمة لخدمات الإيجار لحماية مركزه في العلاقة الإيجارية. وهذه الخطوات مسار إجرائي عام تنظّمه الجهة المختصة، ويُعرض دون إسناد إلى مادة في المدونة.
توثيق عقد الإيجار إجراءٌ يحوّل العلاقة الإيجارية إلى علاقة مثبتة يمكن الاستناد إليها أمام محكمة التنفيذ في الإخلاء وضمان الأجرة، بينما يُضعف عدمُ التوثيق مركزَ الطرفين في الإثبات والنفاذ في مواجهة الغير.
يبدأ توثيق عقد الإيجار بتسجيل العقد إلكترونياً واعتماده من الطرفين، ثم يكتسب أثره القانوني في النفاذ في مواجهة الغير والإخلاء عبر محكمة التنفيذ وضمان الأجرة بالحجز التحفظي.
تأخير التوثيق قد يفوّت على المؤجر أولوية نفاذ عقده في مواجهة المرتهن، ويصعّب مسار الإخلاء والتحصيل عند النزاع.
يقدّم مكتبنا استشارات متخصصة في منازعات الإيجار والتنفيذ، بفريقٍ من المحامين المرخّصين المطّلعين على أنظمة التنفيذ والرهن العقاري المسجّل، لضمان حماية حقوقك في كل مرحلة.
