إخلاءُ المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار في السعودية إجراءٌ تنفيذيٌّ يسلكه المؤجر أمام محكمة التنفيذ لاسترداد عقاره حين يرفض المستأجر الخروج بعد انقضاء المدة. المسار قضائيٌّ تنفيذيٌّ بيد قاضي التنفيذ ومأموره، لا يجوز فيه للمؤجر أن يقتضي حقه بنفسه.
إجراء إخلاء المستأجر بعد انتهاء العقد هو المسار النظامي الذي يسترد به المؤجر عقاره عبر التنفيذ الجبري أمام قاضي التنفيذ استناداً إلى سندٍ تنفيذي. وفقاً للمادة التاسعة من نظام التنفيذ، تُعدّ العقود والمحررات الموثقة من السندات التنفيذية التي يُبنى عليها طلب الإخلاء، فيتقدّم المؤجر بطلب التنفيذ مباشرةً دون دعوى موضوعية سابقة.
يتناول هذا الدليل مسار العقد الموثق أمام محكمة التنفيذ ويميّزه عن مسار العقد غير الموثق، وهو امتدادٌ عملي لـدليل عقد الإيجار الذي يؤسّس لأركان العلاقة الإيجارية. ولا يتناول هذا الدليل منازعات صحة العقد أو فسخ عقد الإيجار أثناء سريانه، فتلك مسائل موضوعية سابقة على مرحلة التنفيذ.
يمكّن الدليلُ المؤجرَ من رفع طلب أمر الإخلاء عبر المسار النظامي الصحيح، وتفادي الإخلاء الذاتي غير المشروع، وصولاً إلى تسليم العقار بقوة النظام.
إذا انتهى عقدك ورفض المستأجر الخروج، فهذا الدليل يوضّح خطوات استرداد عقارك نظامياً خطوةً بخطوة، من تقديم الطلب حتى تسليم العقار للمؤجر.
ما السند النظامي الذي يُخلى به المستأجر بعد انتهاء عقده؟
يستند إخلاء المستأجر بعد انتهاء عقده إلى سندٍ تنفيذي؛ فالعقد الموثق من السندات التنفيذية التي تُمكّن المؤجر من طلب التنفيذ (أمر الإخلاء) مباشرةً أمام محكمة التنفيذ دون دعوى موضوعية، إذ لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسندٍ تنفيذي لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء.
لماذا يُعدّ العقد الموثق سنداً تنفيذياً يُغني عن دعوى الإخلاء؟
وفقاً للمادة التاسعة من نظام التنفيذ، لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسندٍ تنفيذي لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء. وقد عدّدت المادة ذاتها السندات التنفيذية، ونصّت في فقرتها الخامسة على أن العقود والمحررات الموثقة من هذه السندات. فالعقد الموثق يحمل قوة السند التنفيذي بذاته.
وبناءً على كون العقد الموثق سنداً تنفيذياً، يتقدّم المؤجر بطلب التنفيذ (أمر الإخلاء) مباشرةً أمام قاضي التنفيذ دون حاجةٍ إلى رفع دعوى موضوعية لإثبات حقه أولاً، لأن الحق مثبتٌ في سندٍ نصّ النظام على تنفيذيته.
- المادة التاسعة من نظام التنفيذ: لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسندٍ تنفيذي لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء، والعقود والمحررات الموثقة من السندات التنفيذية.
كيف يُخلي المؤجرُ مستأجراً انتهى عقده ورفض الخروج؟
يُخلي المؤجرُ المستأجرَ الذي انتهى عقده بتقديم طلب تنفيذ إلى قاضي التنفيذ استناداً إلى العقد الموثق، فيتحقق القاضي من السند ويضع خاتم التنفيذ، ثم يصدر أمراً بالتنفيذ يُبلَّغ للمستأجر، وبعد مضي المهلة النظامية يخرج مأمور التنفيذ إلى العقار لتسليمه للمؤجر.
كيف يُقدَّم طلب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ؟
وفقاً للمادة الرابعة والثلاثين من نظام التنفيذ، يتم التنفيذ بناءً على طلبٍ يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ وفق النموذج الذي تحدده اللائحة. والمؤجر هو طالب التنفيذ (المنفّذ له)، فهو من يتقدّم بالطلب.
ويُقدَّم الطلب إلى قاضي التنفيذ لا إلى جهةٍ أخرى؛ إذ تتولى دائرة التنفيذ في كل محكمة عامة التنفيذ وإجراءاته وفقاً للمادة الثامنة من نظام التنفيذ، ويتولاه القاضي الفرد في المحكمة العامة.
- المادة الرابعة والثلاثون من نظام التنفيذ: يتم التنفيذ بناءً على طلبٍ يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ وفق النموذج الذي تحدده اللائحة.
- المادة الثامنة من نظام التنفيذ: تتولى دائرة التنفيذ في كل محكمة عامة التنفيذ وإجراءاته، ويتولاه القاضي الفرد.
كيف يتحقق قاضي التنفيذ من السند ويضع خاتم التنفيذ؟
وفقاً للمادة الرابعة والثلاثين من نظام التنفيذ، يتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء السند التنفيذي للشروط النظامية، ثم يضع خاتم التنفيذ عليه متضمناً عبارة (سند للتنفيذ). فبهذا الخاتم يصير العقد الموثق مهيَّأً للتنفيذ الفعلي.
- المادة الرابعة والثلاثون من نظام التنفيذ: يتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء السندات التنفيذية الشروط النظامية، ويضع خاتم التنفيذ عليها متضمناً عبارة (سند للتنفيذ).
متى يصدر أمر التنفيذ وكيف يُبلَّغ المستأجر به؟
وفقاً للمادة الرابعة والثلاثين من نظام التنفيذ، يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً بالتنفيذ إلى المدين، مرافقةً له نسخةٌ مختومة من السند التنفيذي، ويُبلَّغ المدين بالأمر.
فإن تعذّر إبلاغ المدين خلال عشرين يوماً من تاريخ صدور أمر التنفيذ، أمر قاضي التنفيذ بنشر الإبلاغ فوراً في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً، ضماناً لعلم المستأجر بالإجراء.
- المادة الرابعة والثلاثون من نظام التنفيذ: يصدر قاضي التنفيذ فوراً أمراً بالتنفيذ إلى المدين مرافقةً له نسخةٌ مختومة من السند، ويُبلَّغ المدين، فإن تعذّر إبلاغه خلال عشرين يوماً نُشر الإبلاغ في الصحيفة اليومية الأوسع انتشاراً.
كيف يخرج مأمور التنفيذ لتنفيذ الإخلاء وتسليم العقار؟
وفقاً للمادة الثانية والسبعين من نظام التنفيذ، يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفّذ له، وهو المؤجر.
- المادة الثانية والسبعون من نظام التنفيذ: يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفّذ له.
هل يجوز استخدام القوة الجبرية والاستعانة بالشرطة عند اللزوم؟
وفقاً للمادة الثانية والسبعين من نظام التنفيذ، لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك. وفقاً للمادة الثالثة من نظام التنفيذ، لقاضي التنفيذ الأمر بالاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة لإتمام التنفيذ.
- المادة الثانية والسبعون من نظام التنفيذ: لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك.
- المادة الثالثة من نظام التنفيذ: لقاضي التنفيذ الأمر بالاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة.
كم مهلة خروج المستأجر بعد انتهاء العقد؟
المهلة النظامية لتنفيذ الإخلاء هي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، إذ يخرج مأمور التنفيذ في اليوم التالي لمضيها لتسليم العقار. أمّا مهلة الثلاثين يوماً المتداولة قبل رفع الطلب فلا يحكمها نصٌّ نظامي في القوانين المتاحة، وتُذكر كإجراء تشغيلي على المنصة لا كمهلة نظامية.
متى يبدأ احتساب المهلة النظامية وكم مدتها؟
وفقاً للمادة الثانية والسبعين من نظام التنفيذ، يُنفَّذ الإخلاء بخروج المأمور في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ. فالمهلة تبدأ من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ لا من تاريخ انتهاء العقد.
- المادة الثانية والسبعون من نظام التنفيذ: يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ.
هل يوجد في النظام مهلة موحدة (ثلاثون يوماً) لخروج المستأجر؟
تتداول بعض المصادر مهلة ثلاثين يوماً بعد انتهاء العقد قبل رفع طلب أمر الإخلاء. غير أن هذه المهلة لا يحكمها نصٌّ نظامي محدد في القوانين المتاحة، فهي في الغالب إجراءٌ تشغيلي على منصة الخدمة لا مهلةٌ منصوصٌ عليها، وينبغي عدم الخلط بينها وبين المهلة النظامية للتنفيذ البالغة خمسة أيام من الإبلاغ بالأمر.
هل يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر بنفسه بالقوة أو قطع الخدمات؟
لا ينبغي للمؤجر إخلاء المستأجر بنفسه بالقوة أو تغيير الأقفال أو قطع الخدمات؛ فالتنفيذ الجبري واستخدام القوة محصوران بيد مأمور التنفيذ وقاضي التنفيذ الذي له الاستعانة بالشرطة، ما يجعل الإخلاء عملاً قضائياً تنفيذياً بيد الدولة لا بيد المؤجر، والمسار الصحيح هو محكمة التنفيذ.
هل يحق للمالك تغيير الأقفال أو فصل الكهرباء لإجبار المستأجر على الخروج؟
على المؤجر ألّا يطرد المستأجر بالقوة أو يغيّر الأقفال أو يقطع الكهرباء والماء لإجباره على الخروج. فاقتضاء الحق بالذات ليس هو المسار النظامي لاسترداد العقار، بل يكون الاسترداد عبر التنفيذ الجبري أمام محكمة التنفيذ. وحفظُ هذا المسار يصون في المقابل حقوق المستأجر من الطرد التعسفي خارج القضاء.
لماذا يُعدّ التنفيذ الجبري احتكاراً للدولة لا بيد المؤجر؟
وفقاً للمادة الثانية والسبعين من نظام التنفيذ، يكون استخدام القوة الجبرية لدخول العقار من صلاحية مأمور التنفيذ عند اللزوم. وفقاً للمادة الثالثة من نظام التنفيذ، لقاضي التنفيذ الأمر بالاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة. وحصرُ القوة والاستعانة بها بيد القضاء يفيد أن القوة أداةٌ قضائية لا وسيلةٌ خاصةٌ يملكها المؤجر.
- المادة الثانية والسبعون من نظام التنفيذ: لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك.
- المادة الثالثة من نظام التنفيذ: لقاضي التنفيذ الأمر بالاستعانة بالشرطة أو القوة المختصة.
ما الفرق بين إخلاء العقد الموثق وغير الموثق في السعودية؟
يختلف مسار الإخلاء بحسب توثيق العقد: العقد الموثق سندٌ تنفيذي يُمكّن المؤجر من طلب التنفيذ المباشر (أمر الإخلاء) أمام محكمة التنفيذ، أمّا العقد غير الموثق فلا يرقى إلى سندٍ تنفيذي مباشر، فيلزم — كإرشاد عام — إثبات الحق بدعوى موضوعية والحصول على حكمٍ قبل التنفيذ.
كيف يُخلى العقد الموثق مباشرةً أمام محكمة التنفيذ؟
وفقاً للمادة التاسعة من نظام التنفيذ، تُعدّ العقود والمحررات الموثقة من السندات التنفيذية. فيتيح العقد الموثق للمؤجر أن يطلب أمر الإخلاء والتنفيذ مباشرةً أمام قاضي التنفيذ دون دعوى موضوعية سابقة، لأن حقه مثبتٌ في سندٍ نصّ النظام على تنفيذيته.
- المادة التاسعة من نظام التنفيذ: العقود والمحررات الموثقة من السندات التنفيذية.
ماذا يلزم المؤجر إذا كان العقد غير موثق؟
العقد غير الموثق لا يُعدّ في الأصل سنداً تنفيذياً مباشراً يُبنى عليه أمر الإخلاء فوراً. وعلى المؤجر عندئذٍ — كإرشاد عام — أن يثبت حقه عبر دعوى موضوعية ويحصل على حكمٍ قابلٍ للتنفيذ قبل أن يسلك مسار محكمة التنفيذ. وهذا المسار لا يحكمه نصٌّ محدد في القوانين المتاحة بالمدونة، فيُقدَّم بوصفه توجيهاً عاماً لا حكماً مسنداً إلى رقم مادة.
ماذا لو ترك المستأجر منقولاته داخل العقار بعد الإخلاء؟
إذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلّم منقولاته بعد الإخلاء، تُسلَّم المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتُوضع قيمتها في حساب المحكمة.
وفقاً للمادة الثانية والسبعين من نظام التنفيذ، إذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلّم المنقولات التابعة له، فتُسلَّم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي. ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتُوضع القيمة في حساب المحكمة. فلا يتصرّف المؤجر في منقولات المستأجر المتروكة من تلقاء نفسه، بل يسير الأمر في المسار القضائي المنظَّم.
- المادة الثانية والسبعون من نظام التنفيذ: إذا لم يحضر من بيده العقار أو امتنع عن تسلّم المنقولات، تُسلَّم إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتُوضع القيمة في حساب المحكمة.
هل يحق للمؤجر الحجز التحفظي على منقولات المستأجر ضماناً للأجرة؟
نعم، لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة له؛ وهو إجراء تحفّظي مستقل يصون حق المؤجر المالي بمعزلٍ عن إجراء الإخلاء نفسه.
وفقاً للمادة الخامسة والعشرين من نظام التنفيذ، لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة. فهذا الحجز يحفظ حق المؤجر في الأجرة، وهو منفصلٌ عن طلب الإخلاء الذي يسترد به العقار نفسه؛ فقد يجمع المؤجر بين الطلبين لصون حقه في العين والأجرة معاً.
- المادة الخامسة والعشرون من نظام التنفيذ: لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار التي في العين المؤجرة ضماناً للأجور المستحقة.
كيف يعترض المستأجر على التنفيذ ومن يفصل في منازعاته؟
يختص قاضي التنفيذ بالفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها وفقاً لأحكام القضاء المستعجل، وبإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بالتنفيذ؛ فاعتراض المستأجر على أمر الإخلاء يُقدَّم أمام قاضي التنفيذ ذاته لا أمام جهةٍ أخرى.
وفقاً للمادة الثالثة من نظام التنفيذ، يختص قاضي التنفيذ بالفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها وفقاً لأحكام القضاء المستعجل، ويختص كذلك بإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بالتنفيذ. فإذا نازع المستأجر في أمر الإخلاء أو في إجراءاته، قُدِّم اعتراضه أمام قاضي التنفيذ المختص، ويُفصل فيه على وجه الاستعجال دون تعطيل المسار التنفيذي إلا وفق النظام.
- المادة الثالثة من نظام التنفيذ: يختص قاضي التنفيذ بالفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها وفقاً لأحكام القضاء المستعجل، وبإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بالتنفيذ.
إجراء إخلاء المستأجر بعد انتهاء العقد مسارٌ تنفيذي بيد قاضي ومأمور التنفيذ، يستند إلى العقد الموثق كسندٍ تنفيذي، ويستبعد الإخلاء الذاتي، وينتهي بتسليم العقار للمؤجر بقوة النظام.
يبدأ الإخلاء بتقديم طلب التنفيذ لقاضي التنفيذ استناداً إلى العقد الموثق، فالتحقق من السند ووضع خاتم التنفيذ، فإصدار أمر التنفيذ وتبليغ المستأجر، ثم خروج مأمور التنفيذ في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من الإبلاغ لتسليم العقار للمؤجر.
كل يوم يبقى فيه المستأجر بعد انتهاء العقد دون إجراء نظامي قد يعقّد استرداد العقار؛ والمسار التنفيذي الصحيح أسرع وأضمن من المحاولات الذاتية غير المشروعة التي قد تنقلب عبئاً على المؤجر نفسه.
يقدّم فريقنا القانوني المختص في القضايا العقارية والتنفيذ الدعمَ الكامل في رفع طلبات الإخلاء ومتابعتها أمام محكمة التنفيذ. تواصل معنا لبدء استرداد عقارك عبر المسار النظامي الصحيح.
