تملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية حقٌّ مقيَّد بفئاتٍ وأغراضٍ وقيودٍ جغرافية. يمنح نظام الإقامة المميزة حاملَ الإقامة المميزة حقَّ امتلاك العقارات للأغراض السكنية والتجارية والصناعية، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. ولفهم آلية إبرام العقد الناقل للملكية نفسه يمكن الرجوع إلى دليل عقد بيع العقار.
تملك غير السعوديين للعقار هو حق الشخص الذي لا يحمل الجنسية السعودية في امتلاك عقارٍ داخل المملكة أو الانتفاع به ضمن فئاتٍ وقيودٍ نظامية. وحامل الإقامة المميزة هو غير السعودي الذي حصل على الإقامة المميزة وفقاً للنظام، وفقاً للمادة الأولى من نظام الإقامة المميزة.
يميّز هذا الدليل صراحةً بين ما يُسنَد إلى نصٍّ نظامي مؤكد (نظام الإقامة المميزة) وما يُقدَّم إرشاداً عاماً؛ إذ لا يرد نظام تملك غير السعوديين للعقار في المدونة القانونية المعتمدة لدينا، فلا تُثبَّت أرقام مواده ولا تواريخ نفاذه.
ستعرف الفئة التي تنتمي إليها، والأغراض والمناطق المسموح فيها بالتملك، والفرق بين حق التملك وحق الانتفاع، والخطوات العامة للترخيص والتسجيل واستصدار الصك.
يبحث غير السعوديين — المستثمر والمقيم للسكن وحامل الإقامة المميزة ومواطن الخليج — عن مرجعٍ يوضّح هل يحق لهم التملك، ولمن، وبأي شروطٍ وقيودٍ جغرافية.
هل يحق لغير السعودي تملك عقار في المملكة، ومن هم المستفيدون؟
نعم، يجوز لبعض فئات غير السعوديين تملك العقار في المملكة ضمن ضوابط. ويمنح نظام الإقامة المميزة حاملَ الإقامة المميزة حقَّ امتلاك العقارات للأغراض السكنية والتجارية والصناعية، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. أمّا تملك المستثمر المرخص والمقيم للسكن ومواطني الخليج فيُقدَّم إرشاداً عاماً لعدم ورود نظامه في المدونة المعتمدة.
من هم غير السعوديين الذين يحق لهم تملك العقار؟
حامل الإقامة المميزة هو غير السعودي الذي حصل على الإقامة المميزة وفقاً للنظام، وفقاً للمادة الأولى من نظام الإقامة المميزة. ويمنحه النظام حقَّ امتلاك العقارات للأغراض السكنية والتجارية والصناعية، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة.
أمّا تملك المستثمر الأجنبي المرخص، والمقيم للسكن الخاص، ومواطني دول مجلس التعاون، فيُعامَل في هذا الدليل إرشاداً عاماً؛ لأن نظام تملك غير السعوديين للعقار وأحكامه التفصيلية غير واردةٍ في المدونة المعتمدة، فلا نُثبِّت لها نصوصاً أو أرقام مواد.
- المادة الأولى من نظام الإقامة المميزة: تعريف حامل الإقامة المميزة بأنه غير السعودي الحاصل على الإقامة المميزة وفقاً للنظام.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: حق حامل الإقامة المميزة في امتلاك العقارات للأغراض السكنية والتجارية والصناعية.
كيف يتملك غير السعودي عقارًا في المملكة؟ الخطوات والجهة المختصة
يتملك غير السعودي العقار بخطواتٍ متتابعة: تحديد الفئة التي يحق لها التملك، ثم التأكد من النطاق الجغرافي المسموح، فاستيفاء الشروط، فتقديم الطلب للجهة المختصة، ثم التسجيل واستصدار الصك. والمُسنَد نظاميًا حقُّ حامل الإقامة المميزة في التملك وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة، فيما تُذكر تفاصيل الترخيص إرشاداً عاماً.
الخطوة الأولى: تحديد الأهلية والفئة النظامية
يبدأ التملك بتحديد فئة غير السعودي. فحامل الإقامة المميزة يتمتع نظاماً بحق امتلاك العقارات، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة، وهو غير السعودي الحاصل على الإقامة المميزة وفقاً للنظام، وفقاً للمادة الأولى. أمّا أهلية المستثمر المرخص والمقيم للسكن الخاص فتُقدَّر إرشاداً عاماً لعدم ورود نظامها في المدونة.
- المادة الأولى والمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: تعريف حامل الإقامة المميزة وحقه في امتلاك العقارات.
الخطوة الثانية: التحقق من النطاق الجغرافي المسموح بالتملك
يقتصر حق حامل الإقامة المميزة في التملك على ما عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية وفقاً لما تحدده اللائحة، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. والأغراض المسموح بها للتملك سكنية وتجارية وصناعية.
أمّا التحديد التفصيلي للنطاقات الجغرافية بقرارٍ من الجهة المختصة فيُذكر إرشاداً عاماً دون تثبيت أداةٍ نظامية محددة.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: استثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية من نطاق التملك وفق ما تحدده اللائحة.
الخطوة الثالثة: استيفاء الشروط والمتطلبات
يُشترط للحصول على الإقامة المميزة — كبوابةٍ لأحد مسارات التملك — جوازٌ ساري المفعول، وسنٌّ لا تقل عن إحدى وعشرين سنة، وما يثبت الملاءة المالية، وسجلٌّ جنائي خالٍ من السوابق، وتقرير صحي يثبت الخلو من الأمراض المعدية، وفقاً للمادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة.
أمّا شروط التملك الخاصة بنظام تملك غير السعوديين للعقار فغير مسندة في المدونة، وتُكتب إرشاداً عاماً دون تثبيت متطلبٍ نظامي محدد.
- المادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة: شروط التقدم بطلب الإقامة المميزة (جواز ساري، سن لا تقل عن إحدى وعشرين سنة، ملاءة مالية، سجل جنائي خالٍ، تقرير صحي).
الخطوة الرابعة: تقديم الطلب والترخيص لدى الجهة المختصة
تُقدَّم طلبات ترخيص تملك غير السعوديين للعقار للجهة المختصة وفق إجراءاتها المعلنة، وتُقدَّم المستندات كما في أي عملية شراء عقار. وهذه التفاصيل الإجرائية ومسمياتها الدقيقة تُعالَج إرشاداً عاماً لعدم ورود النظام المخصص في المدونة المعتمدة، ويُنصح بمراجعة الجهة الحكومية المختصة للنص الرسمي المحدث.
الخطوة الخامسة: تسجيل الملكية واستصدار الصك
يُستكمل التملك بتسجيل الملكية واستصدار صك العقار وفق الإجراءات المتبعة، ويُوثَّق التصرف بعقدٍ مكتمل الأركان يمكن الاسترشاد في إعداده بـنموذج عقد بيع أرض. وفي مكة المكرمة والمدينة المنورة يصدر لحامل الإقامة المميزة صك انتفاعٍ من كتابة العدل بدلاً من صك التملك، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: حصول المنتفع على صك انتفاع صادر من كتابة العدل بشأن العقارات الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
أين يحق لغير السعوديين التملك؟ الأغراض المسموح بها وقيود مكة والمدينة
يجوز لحامل الإقامة المميزة امتلاك العقارات للأغراض السكنية والتجارية والصناعية في عموم المملكة، فيما عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية وفقاً لما تحدده اللائحة، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. وتحدد اللائحة الأحكام الأخرى المنظِّمة لهذه الحقوق.
ما الأغراض المسموح بها لتملك العقار؟
الأغراض المسموح بها لتملك حامل الإقامة المميزة ثلاثة: السكنية، والتجارية، والصناعية، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. وتحدد اللائحة الأحكام الأخرى المنظِّمة لهذه الحقوق.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: حصر أغراض التملك في السكنية والتجارية والصناعية، وإحالة باقي الأحكام إلى اللائحة.
ما القيود الجغرافية على تملك غير السعوديين؟
يُستثنى من التملك مدينتا مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية وفقاً لما تحدده اللائحة، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. وأيُّ رقم مادةٍ يُنسب إلى نظام تملك غير السعوديين للعقار — كالمادة السادسة عشرة — لا يمكن تأكيده من المدونة المعتمدة، ويُقدَّم دون إثبات رقم.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: استثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية من نطاق التملك.
ما الفرق بين حق تملك العقار وحق الانتفاع لغير السعوديين؟
الفرق أن حق التملك يمنح الملكية الكاملة للعقار في المناطق المسموح بها عدا مكة والمدينة، بينما يمنح حق الانتفاع استعمال العقار في مكة المكرمة والمدينة المنورة لمدةٍ لا تتجاوز تسعاً وتسعين سنة بصك انتفاع من كتابة العدل، قابلٍ للتصرف بانتقاله إلى الغير، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة.
ما حق تملك العقار ونطاقه؟
حق التملك يشمل الأغراض السكنية والتجارية والصناعية في عموم المملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية وفقاً لما تحدده اللائحة، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: أغراض التملك ونطاقه الجغرافي المستثنى.
ما حق الانتفاع (99 سنة) في مكة والمدينة وقابليته للتصرف؟
يجوز لحامل الإقامة المميزة الانتفاع بالعقارات الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة لمدةٍ لا تتجاوز تسعاً وتسعين سنة، بما يكفل له الحصول على صك انتفاع صادر من كتابة العدل، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. وهذا الحق قابلٌ للتصرف بانتقاله إلى الغير وفق ضوابط تضعها اللجنة، وتضع وزارة العدل ووزارة التجارة والاستثمار الآليات اللازمة لذلك.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: الانتفاع في مكة والمدينة حتى تسعٍ وتسعين سنة بصك من كتابة العدل، وقابليته للتصرف وفق ضوابط اللجنة وآليات وزارتي العدل والتجارة والاستثمار.
ما شروط الإقامة المميزة والمزايا المرتبطة بتملك العقار؟
يأتي حق التملك ضمن حزمة حقوق حامل الإقامة المميزة على سبيل الحصر (الإقامة مع الأسرة، والعمل، والتنقل، ومزاولة الأعمال التجارية وفق نظام الاستثمار الأجنبي). ويُشترط للحصول على الإقامة جوازٌ ساري، وسنٌّ لا تقل عن إحدى وعشرين سنة، وملاءةٌ مالية، وسجلٌّ جنائي خالٍ، وتقرير صحي، وفقاً للمادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة.
ما شروط الحصول على الإقامة المميزة؟
يُشترط للتقدم بطلب الإقامة المميزة جواز سفر ساري المفعول، وألّا يقل سن المتقدم عن إحدى وعشرين سنة، وما يثبت الملاءة المالية، وسجلٌّ جنائي يثبت الخلو من السوابق، وتقرير صحي يثبت الخلو من الأمراض المعدية، وفقاً للمادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة.
- المادة الرابعة من نظام الإقامة المميزة: الشروط الخمسة للتقدم بطلب الإقامة المميزة.
ما حزمة الحقوق المرتبطة بتملك حامل الإقامة المميزة؟
يتمتع حامل الإقامة المميزة بحق الإقامة مع أسرته والعمل والتنقل، ويجوز له مزاولة الأعمال التجارية وفقاً لنظام الاستثمار الأجنبي، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. أمّا وجود منتج «إقامة مالك عقار» كمسارٍ مستقل فيُذكر إرشاداً عاماً لعدم وروده في المدونة المعتمدة.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: حقوق الإقامة مع الأسرة والعمل والتنقل ومزاولة الأعمال التجارية وفق نظام الاستثمار الأجنبي.
هل مزايا حامل الإقامة المميزة حصرية؟
الحقوق والمزايا الممنوحة لحامل الإقامة المميزة تكون على سبيل الحصر، وفقاً للمادة العاشرة من نظام الإقامة المميزة. وفيما عدا ذلك تسري على حامل الإقامة المميزة وأسرته جميع الأنظمة والتعليمات التي تسري على المقيم غير السعودي.
- المادة العاشرة من نظام الإقامة المميزة: حصرية الحقوق والمزايا، وسريان أنظمة المقيم غير السعودي فيما عدا ذلك.
ماذا عن المستثمر الأجنبي ومواطني الخليج والرسوم والضرائب؟
تملك المستثمر الأجنبي المرخص، ومعاملة مواطني دول مجلس التعاون، ورسوم وضرائب التملك والبيع — جميعها غير مسندة في المدونة المعتمدة، وتُقدَّم إرشاداً عاماً دون تثبيت نسبٍ أو أرقام مواد. والمُسنَد فقط أن مزاولة حامل الإقامة المميزة النشاط التجاري تكون وفقاً لنظام الاستثمار الأجنبي، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة.
هل يتملك المستثمر الأجنبي المرخص ومواطنو الخليج العقار؟
تملك المستثمر الأجنبي المرخص العقارَ بموجب نظام الاستثمار الأجنبي غير مسندٍ مباشرةً في المدونة المعتمدة، ويُقدَّم إرشاداً عاماً. والإشارة الوحيدة المسندة أن مزاولة حامل الإقامة المميزة للنشاط التجاري تكون وفقاً لنظام الاستثمار الأجنبي، وفقاً للمادة الثانية من نظام الإقامة المميزة. أمّا معاملة مواطني دول مجلس التعاون وشرط المعاملة بالمثل فيُقدَّمان إرشاداً عاماً لعدم ورودهما في المدونة.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: مزاولة حامل الإقامة المميزة للأعمال التجارية وفقاً لنظام الاستثمار الأجنبي.
كم رسوم وضرائب تملك العقار لغير السعوديين؟
رسوم وضرائب تملك وبيع العقار لغير السعوديين — كضريبة التصرفات العقارية — غير مسندة في المدونة المعتمدة، وتُذكر إرشاداً عاماً دون تثبيت نسبٍ أو مبالغ. ويُنصح بمراجعة الجهة المختصة للحصول على النِّسب والرسوم الرسمية المحدثة قبل أي تصرف.
ماذا يحدث عند مخالفة أحكام التملك؟ العقوبات وسقوط الحق والإرث
لا تتضمن المدونة المعتمدة مادةً حاكمةً لعقوبات مخالفة أحكام تملك غير السعوديين، أو لسقوط الحق، أو لأيلولة العقار بالإرث في النطاق المحظور؛ لذا تُقدَّم هذه المسائل إرشاداً عاماً دون تثبيت غرامةٍ أو مدةٍ أو رقم مادة، مع الإحالة إلى الجهة المختصة للنص الرسمي.
ما العقوبات وأحكام سقوط الحق والإرث في النطاق المحظور؟
عقوبات مخالفة أحكام التملك — كفسخ التصرف أو الغرامة أو التصرف الجبري — غير مسندة في المدونة المعتمدة، وتُقدَّم إرشاداً عاماً. كذلك أحكام سقوط الحق أو فسخه عند المخالفة غير مسندة، وتُذكر دون رقم مادة.
أمّا أيلولة العقار بالإرث لغير سعوديٍّ في نطاقٍ محظور، والالتزام بالتصرف فيه خلال مدةٍ محددة، فيُذكران إرشاداً عاماً دون تثبيت مدةٍ نظامية، ويُوصى بمراجعة الجهة المختصة قبل اتخاذ أي إجراء.
ما النظام المنظِّم لتملك غير السعوديين وأحكام الفترة الانتقالية؟
نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره ولائحته التنفيذية، وتاريخ نفاذ النظام المحدث وأحكام فترته الانتقالية، غير واردةٍ في المدونة المعتمدة؛ فلا تُثبَّت أرقام مواده ولا تواريخ نفاذه. والمُسنَد أن تملك حامل الإقامة المميزة يستند إلى نظام الإقامة المميزة، وفقاً للمادة الثانية.
ما مرجعية النظام والفرق بين النظام المحدث والقديم؟
الأساس النظامي المؤكد لتملك حامل الإقامة المميزة هو نظام الإقامة المميزة، وفقاً للمادة الثانية منه. أمّا نظام تملك غير السعوديين للعقار ولائحته التنفيذية فغير واردين في المدونة المعتمدة، ولا يجوز تثبيت أرقام موادهما.
والفرق بين النظام المحدث والنظام القديم وأحكام الفترة الانتقالية يُقدَّم إرشاداً عاماً دون تثبيت تواريخ نفاذ، مع الإحالة إلى الجهة الحكومية المختصة للاطلاع على النص الرسمي المحدث.
- المادة الثانية من نظام الإقامة المميزة: الأساس النظامي المؤكد لحق حامل الإقامة المميزة في التملك.
تملك غير السعوديين للعقار حقٌّ مقيَّد بفئاتٍ وأغراضٍ ومناطق. يُسنِد نظام الإقامة المميزة حقَّ حاملها في التملك للأغراض السكنية والتجارية والصناعية عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق الحدودية، مع انتفاعٍ حتى تسعٍ وتسعين سنة فيهما، وفقاً للمادة الثانية، وما عدا ذلك إرشاد عام.
تتبع رحلة التملك مساراً واضحاً: تحديد الفئة، فالتحقق من النطاق الجغرافي المسموح، فاستيفاء الشروط، ثم الترخيص والتسجيل واستصدار الصك؛ والمُسنَد نظاميًا حقُّ حامل الإقامة المميزة، فيما تُذكر تفاصيل الترخيص إرشاداً عاماً.
لأن تحديد الفئة والنطاق الجغرافي يحسم صحة التصرف، يُفضَّل التحقق من وضعك النظامي قبل التعاقد على أي عقار، تفادياً لبطلان تصرفٍ لاحقاً.
مكتب المحامي زياد للمحاماة والاستشارات القانونية يقدّم لك الرأي القانوني الدقيق في مسائل تملك غير السعوديين للعقار وفق أحدث الأنظمة السعودية. تواصل معنا لحجز استشارتك.
